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位于多伦多市中心Yonge St和Bloor St，85层高的综合用途开发项目The One正在慢慢成型，尽管规模更大，但看起来与其他建筑工地没什么两样。 photo：financial post 然而，其还存在不为人知的背后。 该项目由开发商Sam Mizrahi和合作伙伴Jenny Coco于九年前推出，由于一家主要贷款机构对其延误、债务增加和成本膨胀感到不耐烦，该项目于去年10月份被迫进入破产管理程序。 就在上个月，Mizrahi的公司被解除了施工经理职务。 虽然 The One 的困境因其 20 亿加元的欠款而备受关注，但它不是唯一的案例。 面对利率上升和建筑成本上升的危险组合，过去 12 个月里越来越多的住宅建设项目被迫破产，行业观察人士表示，尽管加拿大面临严重的住宅短缺，但这一趋势可能会变得更糟。 全球房地产咨询公司 Altus Group 的成本顾问Marlon Bray表示：“由于利率上升，今年破产管理可能仍将成为开发商面临的大问题。” 他表示，较高的利率可能会给开发商带来双重打击，削弱对公寓的需求，同时推高融资成本，尤其是在出现延误时。 破产管理难以应对 如今，想从破产管理中恢复过来几乎是不可能的，或者说是极其困难的。 Bray表示，“接管是一场噩梦。” 理论上来说，当借款人拖欠付款时，“破产管理”是有担保的贷方可以使用的合法选择。 它允许贷方寻求法院指定的“接管人”来控制项目或财产，其目的是为了最大化贷方的利益。接管人帮助贷方清算其资产或最大化其价值。一旦获得控制权，接收者就可以获得额外的资金、监督建设并决定最佳行动方案，其中可能包括出售该项目。 接管人并不拥有该项目，而是作为受托人代表债权人管理和监督该项目。通常，它是一家在管理不良资产方面拥有专业知识的专业公司。接管人有权做出运营决策，但他们的主要关注点是确保尽可能多地偿还债务。接管人的行为须受到法院的批准和监督，并且必须以所有债权人的最佳利益为出发点。 破产管理发生的越加频繁 近几个月来，加拿大全国各地的许多其他项目已被迫直接进入破产管理程序。 一月份，蒙特利尔银行(BMO)和其他债权人成功获得了法院指定的温哥华市中心55层公寓大楼的接管人。BMO 表示，该项目欠债超过 8200 万加元。 去年11月，由于债务超过2亿加元，Vandyk Properties在多伦多的多个开发项目（包括1,700个单位）被置于接管程序。 一个月前，位于安省基奇纳市的一个名为 Elevate Condominiums 的四塔楼开发项目也被纳入破产管理程序，欠款 6400 万加元。根据贷款人的法律意见书，一栋塔楼已完成 80%。 去年夏天，阿尔伯塔省圣艾伯特市的一所老人之家因建筑尚未完工而进入破产管理程序。截至去年7月，所有者 Careadon Corp. 欠债权人 8200 万加元。在计划建造的 164 间套房中，只有…

加拿大皇家银行周四的一份报告称，租房者在积累财富的过程中面临着巨大的障碍，因为他们被迫将越来越多的收入用于维持住房。 photo：bloomberg RBC经济学家 Carrie Freestone 的报告进一步丰富了越来越多的研究，描绘了租房者和房主之间贫富差距的鲜明图景。 报告指出，自 2010 年以来，房主的净财富从家庭可支配收入的 9 倍增长到 13 倍，而同期租房者的净财富从收入的 3 倍增长到 3.5 倍。 报告称，房主财富增长较快是长期趋势的一部分，在过去三十年中，住房所有权推动了近一半的财富积累。 Freestone在报告中表示，希望购买住房并获得其带来的好处的租户面临着越来越大的障碍。 她说：“加拿大租房者比房主受到的压力更大，这使得拥有住房成为一个更加遥远的梦想。” 最大的挑战之一是租房者不得不将更多的总收入花在住房上。 1999年，租房者将实得工资的大约25%用于住房成本，而房主的这一比例为23%。但到 2022 年，租房者将 29% 的工资花在住房上，而房主的这一比例为 21%。 Freestone表示，尽管租房者的收入增长速度与房主相同，但差距仍在扩大。与此同时，房主也通过住房付款积累房屋净值。 随着租金不断上涨，这一比例也随之增加。根据 Rentals.ca 和 Urbanation 的数据，2 月份加拿大的平均租金要价为每月 2,193 加元，同比上涨 10.5%。 photo：bloomberg 租金上涨意味着用于首付的资金减少。去年，租房者甚至没有足够的生活必需品。 加拿大皇家银行的报告称，到 2023 年，租房者的可支配收入合计支出比可支配收入高出近 9%，而房主则将实得工资的 7% 储蓄起来。 Freestone表示，“2023年第三季度是一个转折点，房主和租房者的净财富都出现了下降。但租房者无疑受到的打击最严重。” photo：bloomberg 该报告是继 TD 去年 10 月发布的一份报告之后发布的，该报告也强调了租房者和房主之间在财富积累方面的巨大差距。 Beata Caranci 领导的道明银行报告发现，1955…

加拿大很多地区 2 月的房地产销售数据都表现出上涨，一些业内人士认为房市已经开始复苏。然而，加拿大皇家银行 RBC 最新的报告发现，距离真正复苏还早，各地产局数据的背后真相是：卖家急着卖房，买家不接盘！ The above picture comes from “加西网” RBC 的最新报告发现，人们原本希望房屋销售在去年 12 月和今年 1 月上涨后出现好转，但这一希望落空了，这意味着现在就宣布房市复苏还为时过早。 RBC 经济学家 Robert Hogue 在最新报告中表示：任何期待房地产市场一帆风顺的人都在 2 月份遭遇了现实的考验。 Hogue 表示，2 月份的下跌部分扭转了前两个月的涨幅，这提醒我们，异常严峻的负担能力条件仍然阻碍着买家的购买。 不过，卖家确实回来了。 Hogue 估计，温哥华、菲沙河谷、埃德蒙顿、汉密尔顿和蒙特利尔的新上市房源数量比上月环比增加了 3% 至 14%。 全国除了卡尔加里和埃德蒙顿两个城市之外，其余主要房市的新房源上市量都明显大于当月的房屋销售量。 The above picture comes from “加西网” Hogue 表示，我们怀疑，那些在秋季放弃的卖家可能已经提前抢占了即将到来的春季市场，因为他们受到 12 月和 1 月市场活跃度消息的推动。然而，更大量增长的库存房源却未能吸引买家。 加拿大最大市场多伦多的销售额环比下降 12％，扭转了前两个月一半的涨幅。Hogue 表示：这种起伏不定的模式可能预示着未来的形势，因为利率的不确定性和较差的负担能力会让买家和卖家在未来一段时间内保持警惕。 温哥华大区的房屋销售目前处于“历史低位”，比 10 年平均水平低 23％。 RBC 的分析认为，大温哥华地区的房市疲软不会很快缓解。Hogue…

最近一段时间黄三水发现一个现象，那就是银行对地产市场的态度比地产经纪公司保守很多，甚至都有些悲观。 2024年2月，温哥华和多伦多的地产交易情况地产经纪公司普遍做了乐观的评价。 但加拿大皇家银行（RBC）却有截然不同的视角。 图自《金融邮报》2024年3月 《金融邮报》报道称，加拿大上周几个主要市场的房屋销售下降，这表明现在宣布“解除地产衰退警报”还为时过早。 RBC经济学家Robert Hogue在报告中表示，对于房地产市场前景乐观的人在2024年2月应该看到残酷的现实。 具体来说，2024年2月温哥华和多伦多的成交量同比上涨，但环比下跌，也就是经过2023年12月和2024年1月的短暂反弹后，仅仅维持到2月就疲软了。 但地产经纪公司更偏向于解读同比上涨的数据。 RBC认为，“极具挑战性的负担能力条件”仍在阻碍着购房者。在这句话背后有两个因素，一个是房价本身就在高位，一点点调整不足以改变可负担性，另一个就是买家在计算月供金额之后通常会放弃买房，或者选择大幅缩减购预算。 RBC还指出，尽管2024年2月买家的热情已经在短暂的复苏后小消退，但卖家收到了错误的信号开始积极进入市场，在温哥华、弗雷泽河谷、埃德蒙顿、汉密尔顿和蒙特利尔，新上市房源在上个月的基础上上涨了3%至14%。 但问题是库存激增并没有迎来买家的爆发。2月加拿大最大市场多伦多的成交量比1月下降了12%，逆转了前两个月的增长。 RBC在报告中表示，这种起伏不定的模式可能是未来的一个征兆，因为利率不确定性和负担能力差会让购房者和卖家在未来一段时间保持警惕。 据RBC估计，温哥华的房屋成交量在1月份和2月份之间下降了超过7%，低于过去10年平均水平23%。 RBC认为这种疲软会持续很久，因为在温哥华购房极为困难，价格将持续限制购房者回归。 图自《金融邮报》2024年3月 黄三水说，其实地产局和部分地产经纪公司有高阶数据，高阶数据分析出来的结果通常比大温地产局公布的数据更有价值。 所以每个月看地产局发布的数据判断市场趋势根本不够。银行作为地产市场的真正大金主，掌握的信息和数据应该比地产经纪公司更丰富，对他们的判断，要重视起来。 RBC在这份报告中指出，买家和卖家依然处在互相拉扯阶段，卖家除非遇到实在克服不了的财务困难，否则不会低价卖房。买家除非急需住房，否则也不愿意出高价抢房。 预计未来一段时间房价保持平稳，最终房价走势不取决于降息而取决于市场交易各方的心理承受力。 而黄三水觉得，与其关注市场的大方向，不如关注具体的房源。 （原文自 大温好房） 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.