Archives

近期，CIBC的首席经济学家Avery Shenfeld再次预测6月加央行将首次降息，并强调降息幅度和速度都将超过美联储。 在采访中，Shenfeld表示已有足够的数据证明加拿大的经济在高利率的大环境下“苦苦支撑”。 他认为，加央行已经从众多宏观数据中看到，为了让加拿大经济继续发展，需要降息来维持。 唯一的不确定性就是通胀，第一季度的数据表明，除了住房成本以外的几个核心通胀指标都在下降，通胀水平或许将奔着2%的目标平稳发展。 “临时”居民对通胀的显着影响 根据Better Dwelling昨天的一个报道，加拿大人口增长率创1957年以来最高，且大部分是“临时”居民。 Shenfeld表示，近期联邦政府对临时居民人数限制，这将从正负两面影响加拿大通胀。 首先，人数限制政策倾向于在劳动力市场加速通胀。由于本地劳动力价格通常高于临时居民，雇主将支付更多的工资用于劳动成本。其次，劳动力市场的竞争将减弱，一些行业的雇员将失去工作，从而导致失业率的上升。 降息是解决住房危机的关键“钥匙” 就核心CPI指标中最具有粘性的住房成本而言，临时劳工以及留学生这类推高租金的群体，在联邦的作用下，人数将迎来减少。从长期角度看可为租房市场降温，从而达到降低通胀的效果。 Shenfeld表示，住房成本是央行面临的最大一处难题。然而，解决住房成本危机的一个有效措施其实就是降息。 降息有助于降低房贷续贷成本。此外，从长远角度来说，建筑成本的降低有助于建造更多住房，从供应层面缓解住房危机。 Shenfeld总结说，当其他CPI指数都符合加央行预期时，降息是“关键一击”，有助于撼动核心CPI指标中顽固的住房成本，可以将通胀水平轻松维持在2%。 加央行的降息幅度、速度都需超过美联储 photo：bloomberg 近期美联储主席Jerome Powell也表示，他不急于降息，美国经济依旧强劲。 关于降息幅度，Shenfeld指出，加拿大需要比美国更大的努力。目前，美国的利率虽然比加拿大高，但尚未见到实质性的经济放缓。 Shenfeld认为，降息幅度应该不仅仅是0.5%或1%。她预测，直到2025年年底，利率才能下降到3%甚至更低，以促使经济重新获得活力。 此外，他还预计，加央行将比美国更快地降息，因为加拿大家庭借贷比例较高，贷款购房的比例也较高，相比之下，这一比例在美国较低。 由于加拿大没有像美国那样的30年锁定利率，因此人们的贷款一直在不断增加，这在两国人的消费行为上有所反映，加拿大人明显被迫削减投资和消费。 新闻来源：https://financialpost.com/news/economy/bank-of-canada-to-cut-rates-more-sharply-than-fed-cibc 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

加拿大五大行之一的RBC警告说，住房负担能力从未如此低下。 photo：better dwelling 加拿大皇家银行(RBC)的最新数据显示，截至2023年第四季度，住房负担能力目前是有史以来最差的。 收入未能跟上抵押贷款支付的速度，导致他们调查的每个住房市场的负担能力都有下降。降息预期有望略有改善，但幅度不大。 加拿大住房负担能力从未如此糟糕 到2023年第四季度，中位数家庭需要花费其收入的 63.5% 来支付“典型”房屋的抵押贷款。这比上一季度增加了1.7%，是有史以来最大的比例。就背景而言，20 世纪 90 年代泡沫的顶峰仅是收入的 57%，相比之下几乎是可以承受的。 “临时”居民导致加拿大人口激增 加拿大人口激增的主要原因是“临时”居民，创下了66年来的人口增长纪录。这些临时居民包括临时工和持学习许可而来的人员。据观察，这些人群占据了2023年人口增长的三分之二。如果不考虑他们的增加，加拿大的人口增长率将降至仅有1.2%。 加拿大已经从自然出生转向完全依赖移民来实现人口增长。几乎所有人口增长（97.6%）都是由于国际移民，而仅有极少部分增长（2.4%）是由于自然增长（出生人数超过死亡人数）。 加拿大实施移民上限，可能是一个重大转变 加拿大追求以移民为基础的高增长可能会造成周期性问题。 有三分之二的年轻人认为经济压力是家庭规模较小的主要原因。这并不奇怪，因为研究表明，房价上涨与出生率下降直接相关。随着需求增加，容纳庞大移民人口需要更小、更昂贵的住房，通货膨胀压力加剧了对持续移民的依赖。 由于对移民的依赖，加拿大可能会在未来几个月内经历重大变化。该国最近宣布了有史以来第一个临时居民上限，这是一个重要信号。尽管越来越多的移民选择在几年后离开加拿大，但要看到永久的增长总是困难的。 新闻来源：https://betterdwelling.com/canadian-population-sees-record-growth-mostly-temporary-residents/ 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

加拿大总理杜鲁多今天宣布联邦预算案的又一项新政，拨款60亿元的基础设施基金，用于支持住房建设，以及一项4亿元的住房加速基金。 杜鲁多与住房部长弗雷泽一起在哈利法克斯召开记者会，目的是在生活成本问题上引起关注并赢回支持。 The above picture comes from “加国无忧.CA” The above picture comes from “加国无忧.CA” 图源：Youtube@cpac 杜鲁多总理说：“我们需要更多经济适用房，我们需要基础设施来帮助建造这些住房。这就是为什么在2024年预算中，我们将建设更多的基础设施，建造更多的房屋，并帮助更多的加拿大人拥有自己的住所。这事关公平–确保社区拥有他们需要的安全、高质量的住房。” 自由党宣称其重点是努力使住房市场对千禧一代和Z世代更公平。 基础设施基金的总体目标是加快住房基础设施的建设，如供水、污水处理、雨水排水和固体废物处理。 基金中的10亿元将用于城市的紧急基础设施需求，政府表示，这是为了“支持迫切的基础设施需求”，需要建造更多的房屋。 50亿元将用于与各省和地区达成协议，支持长期优先事项。自由党政府对各省和地区附加了条件，指出只有承诺采取一系列行动的情况下，才会拨出资金。有哪些条件？ 各省必须对人口超过30万的城市冻结3年的开发费用。他们还必须采纳即将出台的《国家建筑规范》（National Building Code），支持更容易获得、负担得起和气候友好型的住房选择，并其中实施最近公布的《租房者权利法案》，该法案将制定一项全国标准的租赁协议，并要求房东披露历史租金价格。 各省必须在2025年1月1日之前与联邦政府达成协议，以获得这笔资金，而地区的最后期限是2025年4月1日。任何没有达成协议的省份都将看到其资金分配流向市政流。 The above picture comes from “加国无忧.CA” 图源：Youtube@cpac 住房部长弗雷泽表示：“我们将与各省和地区的社区合作，真正解决全国住房危机。我们能够将通过共同努力来解决这一挑战。” 自由党还表示，未来的公共交通拨款将要求市政当局满足某些标准，包括取消所有强制性最低停车要求，允许在高频交通线路800米的范围内建造高密度住宅。 加拿大各省将在2025年1月1日之前达成一项协议，各地区将在2025年4月1日之前达成协议。如果省或地区没有在各自截止日期前达成协议，他们的资金分配将转移到市政府。 来源链接： Ottawa wants to tie access to $6B in new housing funds to fourplex approval https://toronto.citynews.ca/2024/04/02/ottawa-to-launch-6-billion-infrastructure-fund-canada-housing/ 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

多伦多的租房市场目又开始了一定程度的紧张状态，许多租客表示现在要一次性拿出数万元的定金才能抢到房。 房地产经纪人和租房者都将这一趋势归因于成本上升、移民热潮以及房东和租客之间都因为负担危机而挣扎和紧张关系，导致市场升温。 根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）今年1月发布的租赁市场报告，去年全国空置率创下新低，为1.5%，这是自1988年以来的最低记录，租金涨幅也创下了历史新高。 该报告称，多伦多是全国房租第二贵的城市，仅次于温哥华。现在一套专用出租物业的两居室公寓平均租金1940元，比2022年高出8.7%。报告称：“这是自2000年以来的最大增幅，是空置单位减少和激烈竞争造成的。” 一套两居室公寓的平均租金为2862元，空置率仅为0.7%。 国际移民和留学生都很难租到房子 根据多伦多房地产局的数据，2023年最后一个季度，移民到安省的人数达到创纪录的191,418人。 联邦数据显示，在过去两年中，每年向计划来安省的国际学生发放的许可证约为24万份，但尚不清楚其中有多少许可证被接受和使用。 这些学生通常依靠本国家庭的资助来支付租金和生活费用。没有本地担保人，他们很难说服房东接受申请，因此，他们更有可能提供几个月的租金。 房东与租客关系紧张 也有地产经纪指出：看到很多租户因为新的规章制度而变得非常阴暗，这加剧了房东和租客之间存在高度紧张和不信任。而租客和房东都在为不断上涨的成本而挣扎，扭曲的市场加剧了这种紧张和不信任。 由于COVID-19期间可出租的房屋众多，租客很容易房东之间达成租赁协议。然而这两年，房客连续几个月不付房租的事件让房东们“非常焦虑和害怕”。 2023年5月发布的一份申诉专员报告显示，安省房东和租赁委员会积压了38,000多起案件，其中近90%的投诉来自房东。 加拿大人很难找到负担得起的出租房！ 自2022年3月以来，利率迅速上升。其结果是，许多持有抵押贷款的房东要么面临更高的月供付款，要么面临续签时抵押贷款成本更高的风险，同时公寓维护费等其他成本也会增加。由于更高的利率和更高的持有成本，房东们也需要尽可能多的钱来维护持有成本。 这就是驱动因素，房东们要降低风险。所以，当遇到多个申请人，如果有一个人提前提供更多租金，那么在某种程度上，风险就会降低。房东们也需要做更多必要的工作来审查潜在的租户，一个坏租户的成本比根本没有租户要高。 一边是租客很难租到能承受的合理价格的租房，一边是房东面临高成本持有房屋又怕遇到不好租客而加强租客的审查，导致很多租客必须自己多付押金来获得房东的认可。确实是两难的问题。 文章来源：https://nationalpost.com/news/toronto/toronto-rent-advance-payments 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.