Archives

卑诗最高法院（BC Supreme Court）裁定，温哥华一名转让楼花的公寓业主，保留她前朋友支付给她的逾30万元购房款的做法正确。 据5月10日发布并于本周早些时候发布在网上的裁决，王伟仁（Wei-Jen Wang，译音）和李伟勤（Weiqin Li，译音）是“老朋友”，在李接手王购买的一套未开发的公寓楼花后，两人闹翻了。 李起诉王，声称不存在此类协议，并且应退还她支付的340,188元购房款，李还指控王有欺诈性虚假陈述，但在审判开始时撤回了这项指控。 王则反诉李已解除合约，因而无权获得退款。她还声称，因对方违反合约而造成价值超过20万元的损失，并寻求法院勒令李向她支付这笔金额。 卑诗最高法院法官伊亚（Nitya Iyer）做出对王有利的裁决，驳回了李的指控，并允许王保留她前朋友的款项。伊亚还因李毫无根据的诈欺指控，要求其支付王伟仁特别费用，但就裁定王未能采取行动减轻损失，拒绝判给她所要求的损害赔偿。 房产及购买协议 根据法院判决，涉案公寓位于温哥华甘比走廊（Cambie Corridor）西63街（W. 63rd Ave.）458号大楼内的一个单位。该址的开发项目被称为“Reside”，开发商Marcon于2019年底竣工。 根据卑斯省物业估价处（BC Assessment）资料，王的单位有3间卧室和两间浴室，居住空间为1,258平方呎，2024年的评估价值略高于160万元。 李接手的购买协议是在2017年底签订的，当时该建筑仍在建设中，采用的是“转让销售”形式，亦即买方签订购买一个房地产的合约，然后在交易完成之前将其在合约下的权利转让给不同的买方。 法院判决指，两人都有家人在上海，2017年，王女士在上海照顾母亲时，李女士来看望她们，王提到她刚在温哥华买下这套楼花。 虽然该判决使用了“取得”一词，但明确表明王实际上并不是楼花的签署人，王的侄子Haw Wang才是买家，由他的母亲Lily Hui Hua Hsiao支付了合约规定的订金。 裁决书指，当李在上海会面时表示有兴趣购买该房产时，王同意将合约转让给她，“因为是朋友”而无需收取转让费。 接下来的安排是，Hsiao代表王向Marcon付款，并由李偿还，王是3人中唯一透过她的侄子拥有该房产合约权益的人。 裁决中写道：“2018年9月至2019年1月期间，李女士决定不再继续购买预售单位。”2018年11月，Hsiao通知李女士，第三笔定金将于12月到期，对此进行了一些沟通。最终，李没有支付第三笔定金，Hsiao向王女士的账户支付了第三笔定金。 判决书称，2019年1月，李到王在上海的家中拜访，两人发生“激烈争吵”。 李要求王退还已支付的购房款，但被拒绝。 是谁违反合约？ 李索赔的主要论点是，她从未接管购买公寓的合约，或者即使有合约，王也是违反合约的人。 对双方之间微信消息的审查帮助法官得出结论，双方确实达成了具有约束力的协议，即使它从未正式形成为单一书面文件。 “在他们长期的友谊背景下，李女士于2018年3月2日明确声明，想要该房产并同意任何付款条件，从而形成了一项具有约束力的协议，”判决书写道。 “李女士向Hsiao偿还3月和6月的押金是后续行为，支持当事人的结论：客观上旨在签订具有约束力的合约。” 得出这一结论后，法官认定李违约。 李辩称，王未及时将合约转让给她，因此拒绝履行合约，但伊亚发现没有足够的证据表明转让时间是协议的关键条款。 相反，伊亚发现李拒绝支付任何进一步的款项并要求退款，拒绝了该协议。王拒绝退还钱，就构成了对拒付的“接受”。 裁决写道：“如果买方支付了部分购买房产的款项，包括通过转让协议，但随后拒绝履行合约，则卖方有权在接受拒绝后保留这些付款。” 因此，伊亚裁定，王有权保留李支付的340,188元购房款。 但王声称因李退出转让协议而造成的233,749元损失的索赔就遭驳回，结论认为，她没有采取任何措施来抵销这些费用，例如出租该单位。 裁决写道：“王女士未能证明她所索赔的与抵押贷款利息、物业费用、地税、房屋保险费和投资收入利息损失有关的费用，无法从她本可以收到的租金收入中收回。” 图：谷歌地图 来源：星岛都市网 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

一项最新调查结果发现，加拿大数以万计的潜在购屋者不敢轻举妄动，只有加拿大央行下调利率，他们开始买房。 据一项由益普索（Ipsos）进行的满地可银行(BMO)民意调查结果显示，多达72%的加拿大潜在买家在利率下降之前不会购屋。 按揭贷款策略师、利率分析师麦克利斯特(Robert McLister)撰文指，买家摀住钱包原因有二，首先是由于创纪录的负担能力，人们需要更低的利率才能通过政府的按揭贷款压力测试。 较低的按揭贷款利率有助于降低还款额，从而减少用于还款的收入比例。据称，平均利率每下降一个百分点，购买力就会增加8%以上。 其次，更多买家需要相信进入市场是安全的，这对那些认为经济出现衰退和按揭贷款违约率上升的人来说尤其如此。而对于那些相信一旦通膨回到常态、移民减少以及新的租屋供应会导致租金跳水，他们将得以更低价格买房的投资者来说也是如此。 简言之，降息乃抵销买房担忧的药方。 但是，政府的房屋建设工作正以城市交通拥堵的速度进行，不要指望几季就能看到回报。根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)的最新数据，为满足长期需求而兴建的房屋目前只建造了一半。 工资持续上涨推动了这项需求。自疫情爆发以来，平均周薪每12个月就增加约4.4%。当然，如果经济如许多人预期出现下滑，失业人数将增加，不过，过往经验证明这种情况不会持续多年，而且失业对租屋者的影响大于对购屋者的影响。 虽然全国房屋库存量已恢复至2020年3月以来的最高水平，但平均房价已经连续上涨5个月。 展望未来，乐观者认为： ● 由于源源不绝的移民，家庭成长将继续加速； ● 核心通膨可能会继续放缓，从而使按揭贷款利率在年底前下降； ● 鉴于利率高、新建筑预售率低、市政法规适得其反以及建筑成本高，房屋供应将继续落后于家庭成长； ● 收入可能会继续高于通膨水准； ● 强劲的股市和企业利润可以维持财富效应，增加潜在买家的银行存款。 悲观者则认为： ● 尽管违约率比长期平均低46%，但仍将继续上升； ● 失业率虽对购屋者的影响小于租屋者，但仍将持续攀升； ● 较低的利率将阻止房屋卖家； ● 通膨再起仍是影响按揭贷款利率的一个风险。 作者就倾向于认为，本国大多数市场的房价即使上涨，幅度也不会很大。 图：加通社 来源：星岛都市网 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

加拿大统计局（Statistics Canada）的一项新研究显示，野火、严寒和飓风等自然灾害的发生率不断上升，使许多加拿大人及其保险公司付出了数十亿元的代价。 从1983年到2008年，加拿大保险公司平均每年在灾难性索赔上花费约4亿加元，但自2009年以来，这一数字已上升到近20亿加元。飓风、洪水和历史性野火使这一数字在 2022 年和去年分别猛增至 34 亿元和 31 亿元，比年平均值高出 50%。 The above picture comes from “都市加西追踪综合” Rates.ca保险专家丹尼尔-伊文斯（Daniel Ivans）说：“保险费率总是会反映市场的当前状况以及逐年赔付的种类。随着平均理赔额开始增加，赔付率提高，保险费也会随之提高”。 统计局的研究指出，随着索赔的增加，保险公司反过来又面临着更大的风险，再保险费率呈上升趋势，升幅高达25%至70%。再保险能使得保险公司避免承担100%的风险，甚至避免破产，但研究指出，随着灾害的不断发生，公司管理风险的成本越来越高。 与此同时，消费者却要承担更高的保险费。研究发现，自 2020 年以来，房主保险消费者价格指数在很大程度上超过了所有项目的通胀率。 卡尔加里大学风险管理教授安妮-克莱夫纳（Anne Kleffner）说：“房主保险费之所以上涨，是因为保险公司为自然灾害损失支付了越来越多的费用”。 除极端天气外，研究还指出，在此期间，木材等重置成本也大幅上涨。研究报告指出：“这种耦合效应使所有参与者–再保险公司、保险公司和消费者–管理风险的成本更高”。 The above picture comes from “都市加西追踪综合” 防火贴士 但克莱夫纳指出，为了降低房主的风险，有些事情是可以做的，比如搬走家中的可燃物以防止野火。 Intact气候适应中心的布莱尔-费尔特梅特（Blair Feltmate）告诉《全球新闻》，住宅地下室淹水是保险索赔的最大驱动因素之一，清理雨水槽和在家中安装抽水泵也可以限制一些风险。 不过他提醒加拿大人需要继续采取预防措施，因为极端天气事件不可能很快停止。他说：“极端天气事件今后会变得更加极端。因此，我们应该非常、非常迅速地行动起来，更好地保护社区和家庭免受洪水、野火和极端高温的影响”。 克莱夫纳说，加拿大人应该确保他们知道自己购买了哪些保险，因为从长远来看，这可能会对他们有所帮助。 她说：“人们了解的信息越多，就越能在降低财产风险和购买正确的保险方面做出明智的决定”。 来源: 都市加西追踪综合  文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

在加拿大，一些房地产经纪会使用“独家”（exclusive listing）的方式卖房，其中很多是“暗盘”（pocket listings）。这通常指的是卖家选择不通过公开市场而是通过私下渠道进行房屋销售。 这意味着房屋不会被列在MLS房地产市场上，也不会在公开平台上进行广告或宣传，而是通过经纪自己联系或口头推荐等私下方式进行销售。 The above picture comes from “超级生活综合” 加拿大房地产协会（CREA）今年开始限制使用未挂牌的所谓“独家”房屋销售的新规则。但这种禁”暗盘“的规定惹事了，加拿大的一些房产经纪和律师正面硬刚CREA，直指房地产协会滥用职权。 据《环球邮报》报道，今年1 月 3 日，CREA 引入了规定，以“独家”（也称为“暗盘”）销售的房产卖家必须在3天内将这些房产添加到多重房屋销售列表服务（Multiple Listing Service，简称MLS）中，否则将面临制裁。 The above picture comes from “超级生活综合” 但是，大批房地产经纪和律师不服这种规定。批评者谴责该新政策是对卖家选择如何出售房屋的权利的攻击，也是对 CREA 作为 MLS 数据提供商的主导地位和权力的滥用。 曾担任竞争局竞争专员的总法律顾问6年，在联邦机构工作了 20 年，然后于 2019 年开设了自己的竞争律师事务所的John Syme说，”我们想说的是，当你的竞争对手或行业协会决定什么符合公共利益，为消费者做出选择，这是发出的危险信号，” 他说，“如果您查看《竞争法》，第 1.1 条规定， 目标是促进竞争以提供更多的产品选择。CREA新规实际上是在阻碍这一点。” Syme 也是科技初创公司 BrokerPocket Inc.的股东之一，并担任顾问。BrokerPocket 是一个在线市场，提供包括新房合同转让、商业房地产到住宅房地产独家挂牌信息、暗盘交易等内容。 CREA 宣布的新规定实际上终止暗盘上市。而暗盘房源是该公司的第二大业务来源。 Syme 表示，他已与竞争局的前同事讨论了 CREA 的新规则，他说竞争局正在考虑这一点。但他也表示 BrokerPocket 尚未提出任何法律投诉，也不打算采取任何行动与 CREA 打官司。 他说，…