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根据加拿大Equifax公司的数据显示，加拿大家庭的经济负担在2024年第一季度加剧恶化，房贷和其他信贷拖欠率已经上升至疫情前的水平。 The above picture comes from “加国无忧.CA” Equifax Canada高级分析副总裁Rebecca Oakes表示，自疫情大流行以来，“具有挑战性的经济状况”促使加拿大人采取各种方法来管理自己的财务状况，包括延长房贷期限以减少付款。不仅仅是房主感到压力，无论是买房还是租房，高昂的生活成本对很多人来说都是沉重的负担。” 根据Equifax最新的《消费者信贷趋势报告》，今年第一季度，超过3.4万加拿大人没有支付房贷，比2023年第一季度增加了近23%。同时在这个季度，超过126万人至少有一种信贷欠款逾期没有支付，比去年增加了12.2%。 Oakes在接受Yahoo Finance Canada采访时说，加拿大央行降息25个基点的决定虽然受到加拿大人的欢迎，但不大可能产生太大影响。 她说：“它对支付的影响还只是微乎其微。”“如果真的要对个人产生一些有意义的影响，那至少需要下降整整一个百分点。” 有些省份拖欠严重 Oakes指出，经济压力在加拿大各地的分布并不均匀，安大略省、卑诗省和魁北克省的部分数据更高。这些省份的消费者第一季度都出现了“高于平均水平的增幅”，增幅在13%至15%之间。 Oakes说：“当你从全国上看，这些数字并不可怕，但当你开始关注某些地区时，你会看到更多的压力。”他补充说，在某些城市，租房的高成本可能是一个主要原因。 在安大略省，房贷在90天或更长时间内没有还款——被称为“严重拖欠”，这一数字首次超过10亿元。（Oakes说，尽管多伦多的拖欠率超过2020年的数字，但这一数字的增长主要是由房价飙升和随之而来的房贷成本推动的。） Equifax的报告与最近的其他研究一致，表明持续的金融压力和高房价抑制了房地产市场和大额支出。报告称，新申请房贷在第一季度“创下历史新低”，“因为消费者在降息的猜测中，推迟了贷款买房和融资决定”。在全国范围内，抵押贷款再融资水平（下降2.6%）和首次购房者数量（下降10%）同比下降。 Equifax指出，在省一级，阿尔伯塔省的新抵押贷款实际上同比增长了10.6%，相对较好的住房负担环境可能助长了省际移民。 Oakes说：“由于一些地区的高房价和负担能力持续下降，越来越多的消费者决定搬迁到更容易负担的地区。”“在过去12个月里，从安大略省和卑诗省搬到其他省份的人数，超过了流入安大略省的人数。搬到阿尔伯塔省的跨省新居民中，近71%来自这两个省。” 来源链接： https://ca.finance.yahoo.com/news/missed-mortgage-credit-payments-in-canada-hit-pre-covid-highs-report-181821016.html 来源：内容来自加国无忧.CA，点击查看原网站 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

  许多加拿大房主在续贷的时候都感受到了利率上升带来的痛苦，但Desjardins的一份新报告称，如果10年期的房贷条件更普遍、更有吸引力，可能会有助于减轻“付款冲击”。 加拿大人在考虑固定房贷利率时，通常会选择锁定长达五年的期限。 报告称，在新冠疫情之前，由于利率连年下降，家庭有动力进行短期借贷。 但是，当央行在 2022 年 3 月开始提高利率时，那些签订短期贷款合同的家庭开始面临以更高利率续约的问题。 “Desjardins副总裁兼首席经济学家吉米-吉恩（Jimmy Jean）表示，加拿大是偿债率上升最快的国家之一。 “原因是我们的房屋贷款具有续贷功能，而许多其他国家没有这种功能，或者有其他方法来减轻这种功能。这就要求拥有贷款的房主做出一定程度的牺牲，而这在其他地方是看不到的”。 根据其分析，Desjardins表示，如果锁定10年贷款期限的选择得到更多的推广和提供，那么即使利率上升后，当他们去续期时，“支付冲击”也会更容易控制。它甚至认为，贷款压力测试没有那么必要。，贷款压力测试即假定加拿大人以高于他们将要支付的利率来获得贷款资格，以确定利率上调是否会对家庭造成巨大影响。 吉恩补充说：“如果你能将某人的抵押贷款锁定10年，那么如果这个人在未来10年内不会受到利率冲击，你还需要压力测试干什么呢？” 抵押贷款经纪人艾坦-平斯基（Eitan Pinsky）告诉《环球新闻》，在2020年和2021年利率更低的时候，10年期抵押贷款可能是一个好处，但现在，随着利率下调的预期即将到来，拥有更长期限的抵押贷款可能就没有那么有吸引力了。 平斯基表示 ，哪怕你现在可以选择10年期，但如果10年期利率太高，有什么理由不选择5年期利率呢。 根据 ratehub.ca 的数据，Desjardins 目前的 10 年期固定利率为 5.84%，而 5 年期利率为 4.84%。 平斯基补充说，在他的职业生涯中，只有一位客户选择了10年期房贷，目前还没有其他客户询问过这种期限，大多数客户都选择了3年期房贷，因为预期利率会降低，而且他认为他们的续贷利率可能会与过去的利率相似。 抵押贷款策略师罗伯特-麦克利斯特（Robert McLister）表示，大多数消费者都乐于在利率和灵活性较好的情况下接受长期抵押贷款，但由于贷款机构缺乏资金，加上立法规定提供10年期固定抵押贷款的成本较高，这就意味着选择较少。 此外，大多数五年期抵押贷款通常提供更低的利率。 麦克利斯特说：“你可能要比更短的期限支付更多的费用，而且如果你必须在5年期限之前中断贷款，你可能要支付残酷的罚款”。 麦克利斯特补充说，这些罚金也可能阻止人们考虑更长期的抵押贷款，因为与美国的 30 年期限不同，在期限结束前再融资以获得更好的利率可能会让房主付出代价。 他解释说，银行会收取三个月的利息或利率差（以两者中较高者为准）来中断或再融资您的贷款。如果您的抵押贷款期限是 10 年，您很可能会面临更高的利率差成本。 即使 Desjardins 呼吁延长抵押贷款期限，吉恩也表示，要实施这些改革还需要克服一些障碍，包括更新立法以改变对五年以上提前还款的处罚，以及调整担保债券的发行限制。 吉恩说：“因此，很多投资者会说，这是笔不错的买卖，投资者越多，就越有可能降低成本，使借款人最终获得更低的成本”。(都市网Rick编译，图片来源pixabay) (ref:https://globalnews.ca/news/10494763/10-year-mortgage-terms-desjardin 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

Murtaza Haider是Regionomics Inc.的总监，这是一家专门从事预测分析和机器学习的咨询公司，Haider也是房地产行业的资深人士，以下是他对加央行降息影响的分析： 当加拿大央行上周将隔夜贷款利率下调25个基点时，专家们的反应大致分为两类：一类认为放松利率将支撑疲软的房地产市场，另一类认为降息幅度不足以影响今年夏季的市场结果。 financialpost报道截图 房地产市场对利率变动非常敏感，因为这会影响抵押贷款利率和月供。销售量也会对利率变化产生强烈反应。 因此，利率下降的影响以及对未来利率变化的预期对于贷款人和购房者至关重要。 加拿大房地产协会的最新数据显示，2024年4月的销售量远低于2021年初的峰值。COVID-19导致销售和价格大幅波动。 Photo: Pexels 从长远来看，4月的销售量大致符合疫情前每月4万笔季节性调整后的长期趋势。但自2022年6月以来，销售量一直低于长期平均水平。 支持性的环境可能会吸引新购房者和此前因等待更低利率而推迟购房的人们，今年夏季市场可能会出现反弹，推动销售量和价格上涨。 今年夏天，购房者将有更多选择。自2023年第三季度以来，新房源数量一直在增长，销售与新房源的比例已接近一年保持在60%以下。 近期的趋势表明卖家预期需求增加，已提前进入市场。 利率下降推动房价上涨的观点在经济学文献中普遍被接受，但也有研究对此提出质疑。 短期内，加拿大的平均房价低于2022年初的峰值。从长远来看，根据2005年至疫情前的价格增长趋势推算，目前的房价显著高于长期平均趋势。预计的价格温和上涨将使价格保持在长期趋势之上，可能会对今年夏天的销售增长施加压力。 早期的住房市场研究表明，降息的影响受到未来价格预期的影响。 1989年，Jack C. Harris在《房地产金融与经济学杂志》上写道，购房者受到未来价格预期的驱动，利率下降或预期下降时价格会上涨。Harris指出，未来预期在价格下降和稳定期间也很有影响力，而不仅仅是在价格上涨时。 国际清算银行的Gregory D. Sutton等人的最新研究证实，与销售量不同，房价具有粘性。他们得出结论称，“利率变化和其他因素对房价的影响是逐渐的，而不是立即的。”这表明政策利率的适度下调不太可能迅速推动房价上涨。 加拿大央行将在7月、9月、10月和12月定期重新审视抵押贷款利率的决定，加央行将密切关注通胀。 有趣的是，因借贷成本下降而引起的房价上涨可能会影响通胀，并促使央行进一步反思。 如果买家预期未来房价上涨，今年夏天的住房市场可能会出现更高的销售量。因此，即使是温和的降息也会在短期内影响销售量，即使价格不受影响。 新闻来源：https://financialpost.com/real-estate/bank-of-canada-interest-rate-cut-housing-market 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

  温哥华开发商在高利率环境下取消抵押品赎回权的情况正不断出现，超过历次房地产衰退时期，对于缺乏经验或不熟悉温哥华开发过程往往十分漫长的公司来说尤其如此。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加卫人寿（Great-West Life，GWL）的房地产部门想买下温哥华市中心洛逊街(Robson Street)的这块地已经有一段时间了，所以当他们听说这块土地已经丧失抵押品赎回权时，便毫不犹豫地采取行动，买下洛逊街1555号的地块。 ■ 洛逊街1555号 该地块由Vivagrand Developments营运的一家编号公司拥有，作为止赎程序的一部分，法院下令将土地出售。Vivagrand本已获批在该幅地上开发一幢28层公寓大楼，但GWL将提交一份新的租赁大楼计划。 Vivagrand（现称为Align Properties）也拖欠了市中心西端区（West End）另一处地块的贷款，那是一幢位于戴维街(Davie St)1485号的四层公寓楼。 ■ 戴维街1485号 GWL Realty Advisors加拿大西部开发部副总裁Geoff Heu表示，该公司追踪洛逊街地块已经很长时间，他们目前计划在该地块的两座塔楼上建造400个出租单位，零售面积达40,000平方呎。该地靠近GWL的另一个项目，即已竣工的Chronicle租赁大楼，共有128个单位，最近的收购是GWL沿着洛逊街扩张计划的一部分。 Heu称，目前投资环境下对“规模较大的成熟开发商就没有问题”，因为他们资本雄厚，并且有自己的品牌需要保护，并指出，导致止赎现象，与新开发商经验不足有关。 对于缺乏经验或不熟悉温哥华通常漫长的开发流程的公司来说，在目前利率环境下，取消抵押品赎回权的情况不断出现，这对公司来说太具有挑战性。 它揭示了市场上许多渴望轻松获利的参与者，并没有为市场下行周期做好准备。有些人更感兴趣的是作为投资的房地产，而不是用于建设的土地，因此他们只是持有房地产，升息对中小投资者的打击很大。 有些公司设法在遇到麻烦之前将他们的专案通过重新分区，甚至进入开发许可证申请阶段，通常，这些项目（有时是空置土地或涉及单户住宅的组合）的收入并不足以支付持有成本。 取消抵押品赎回权的趋势仍很长 行业专家发现，鲜为人知且规模较小的开发商取消抵押品赎回权的数量前所未有，而且他们认为这种趋势不会很快得到遏制。 高力国际副总裁哈特（Buck Hart）和高级助理达林（Jennifer Darling）近几个月来一直在处理大量取消抵押品赎回权的销售问题，他们在卑诗省列治文拥有3处丧失抵押品赎回权的挂牌房产，其中两处房产已经开始建设。 哈特指，93年、97年、2008年和2018年是周期的顶峰，“在每个周期之后，都会出现衰退，就像现在一样，”他还指出，“现在市场上取消抵押品赎回权的数量比任何一个高峰之后的数量都要多。” 达林则表示，许多项目的“预估”（即初始成本和收入预测）已经严重扭曲，她认为取消抵押品赎回权的趋势并没有减弱，“预计跑道会更长”，即使利率开始下降也于事无补。 今年初，哈罗-瑟洛街专案(Haro-Thurlow Street Project)在哈罗街1045号建造一幢55层塔楼的计划进入破产管理程序，在此之前还有其他几座塔楼，但麻烦的第一个迹像是去年出现，规模较大的开发商Coromandel Properties已申请债权人保护，债务达7亿元，哈特称之为“经典例子”。 ■ 哈罗街1045号 “有一家公司拥有十多个地块并建立了一些（专案），但其中许多专案甚至从未真正开始开发过程。他们只是占据了一块好地，有一些绝佳土地。但是，当事情发生转变时，你知道，如果你拥有十几幅地却没有现金流，那是无法持续很长时间的。当利率上升时，在一年内翻两番时，你就会陷入麻烦，也就是说，我认为，这是我们今天看到的许多问题的根源。” 他说，投资人几十年前就开始改变这种情况。 “我从1985年开始涉足房地产，当时我们刚走出可怕的80年代初期。有些人会告诉你，我们现在的感受和那个时期有些相似之处。” 他说，到1997年，许多海外买家涌入大温，购买土地并支付许多本地人认为不可持续的价格，与此同时，本地人则纷纷前往多伦多或前往美国、西雅图，然后前往沙漠中的亚利桑那州进入Dallas，并进行建设，有很多温哥华开发商在美国非常活跃，“他们中的一些人会告诉你，他们去那里的原因，是因为他们不想与那些在温哥华购房的群体竞争。” 经验丰富、成熟的开发商通常拥有包含创收房产（例如出租房产）的投资组合，以帮助他们度过经济低迷时期，而那些遇到麻烦的人没有这样的缓冲能力。 达林表示：“许多成熟的本地开发商除了开发地块之外，还拥有创收投资组合，这在市场利率和其他因素发生变化时肯定会有所帮助。” 没有真正做与开发相关的事情 Tera Development的共同所有人黄先生（Tom Huang）表示，一些规模较小的开发商将拥有第二次或第三次抵押贷款，有时私人贷款人会接管该房产并持有它，直到市场再次回升。 黄先生说，像许多小企业一样，开发公司来来去去，“很多我们戏称为他们‘炒股者’的人”，他们会创立一家名为“某某开发”的公司，使其听起来更合法一点，但并非真的做开发，“他们购买、等待、翻炒，但并没有真正做任何与开发相关的事情。” 那些进行重新分区的人通常会最大限度地扩大面积，以使房产更有价值。他说，这可能会导致空间利用变得奇怪，例如对居民无用的走廊，而不是有效利用空间，甚至可能减少面积。 经济低迷意味着公寓开发商已转向租赁项目，这些项目得到了政府融资的帮助。刚从亚洲回来的温哥华开发商和行销人员陈先生（Jacky Chan）表示，他在那里会见了大型开发商、基金经理和政府，帮助将租赁住房的资金引入加拿大，因为加拿大的租赁需求比其他国家更强劲。 他说，他公司的律师目前正在处理10宗丧失抵押品赎回权的案件，但这甚至不是他的专长。他指出，利率上升和中国房地产市场低迷的“双重打击”对温哥华产生了直接影响。 他在谈到中国房地产市场时说道，“在这样的大规模崩盘中，没有人能够为其他人提供保障——他们都陷入了现金短缺，这是多米诺骨牌效应。”…