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在加拿大央行最近一次降息之后，大多数贷款机构都将浮动利率下调了四分之一个点。这意味着目前主要的浮动利率仅比最低的固定利率高出 86 个基点，而在 3 月份时，这一差距曾超过 150 个基点。 再加上对加拿大央行进一步降息的预期，将促使更多的借款人选择浮动利率。 然而，在大量借款人加入浮动利率的行列之前，利差必须进一步缩小。要达到 2022 年浮动利率占市场份额 57% 的水平，还需要很多时间。 对于那些无法承受利率风险的人来说，投保的五年期固定利率现在低至 4.44%。(与此同时，未投保的利率终于跌破了 5% 的大关，目前为 4.99%。 最有价值的固定利率产品仍然是三年期，尤其是如果您能找到低于 4.99% 的利率。在利率模拟中，三年期固定利率的模拟结果不如浮动利率，但许多人更喜欢其直到 2027 年的确定性。 经济学家：需要更多降息才能“改变”房市 一位经济学家表示，经济承受能力不足导致房地产市场持续低迷，加拿大央行需要进一步降息。 加拿大皇家银行助理首席经济学家罗伯特-霍格（Robert Hogue）周五在接受 BNN 彭博社采访时说：“我们预计今年还会有几次降息，明年会有四次降息（幅度）超过 25 个基点。” 霍格预计，明年加拿大央行将降息约 200 个基点。 “随着时间的推移，这将刺激购房需求。但我们认为这将是一个渐进的过程，”他解释道。 霍格认为，需要数次降息才能让潜在购房者放弃观望，并补充道，负担能力仍然是首要问题。 /a>.

加拿大帝国商业银行（CIBC）最新研究指出，加拿大房地产正面临几十年来最糟糕的市场状况，并警告，投资人已从市场上消失。这个问题在投资人占买家比例超过三分之二的大多伦多公寓市场尤其严重，令问题更复杂的是公寓转售市场疲软，库存上升，价格下降，进一步削弱了新建筑的需求。 CIBC指出，加拿大的人均经济衰退比大多数人想像的还要严重，这种下降始于2022年中期，而且一直在下降。CIBC经济学家泰尔（Benjamin Tal）解释说：“以目前的下降速度，它已经接近2008年和1991年经济衰退时的下降速度。” 他补充道，“事实上，可以公平地说，鉴于当前的环境，加拿大房地产市场，尤其是大多伦多地区市场，正面临着自1991年经济衰退以来最重大的考验。” 据悉，大多伦多地区的房地产本质上分为低层建筑和公寓两个截然不同的市场，低层建筑市场目前相当活跃，广泛的升级分区政策有助于抬高土地价值，公寓市场则是另一个故事。 泰尔指出，公寓市场“显然处于衰退区域，状况恶化至几十年来未见的水平。”而让情况变得更具挑战性的是，投资者在预售市场中的角色，“他们占买家的70%或更多”。 报告指，较高的利率、经济疲软和价格停滞环境下，许多公寓买家依托提高租金以支付按揭贷款，并靠房屋升值来赚钱，但房价停滞会扼杀这个选择，按揭贷款利率上升则使企业更难渡过经济低迷时期。 由于新建房产、借贷和其他费用的成本较高，多伦多和咸美顿地区新公寓的平均每月拥有成本已攀升至3,250元，这比2022年高出21%，比2021年高出54%。 同时，该地区新公寓的平均月租金达到创纪录的2,700元，但这还不足以支付新公寓投资者的费用。 更多的投资者自掏腰包来支付成本——这种情况被称为“现金流为负”。 报告称，今年使用按揭贷款购买新竣工公寓的投资者中，有81%的现金流为负，平均每月损失605元。 这一数字高于去年，当时77%的杠杆投资者现金流为负，每月烧钱约597元。 高库存令投资人失去购买新公寓动力 在这样的泡沫市场中，开发商通常会降低价格，直到最终用户介入。然而，最终用户可以支付的价格与投资者支付的价格之间存在太大差距，无法弥合。政策制定者声称希望透过建造更多房子来降低价格，从理论上讲，这确实将增加待售公寓的数量并进一步降低价格。 但开发商仍然面临着建筑成本上涨的问题，并且没有太多回旋余地，尽管销售疲软且需求创历史新低，但新公寓价格仅较高峰时下跌5%。 泰尔解释道，“从需求方（投资者）和供应方（开发商）的角度来看，这个计算数字没有经济意义。” 其结果是，新公寓销售“已经跌落至20世纪90年代末以来的最低水平”，而这恰恰是加拿大最大的市场，也是新房建设的主要推动力。 泰尔警告说，目前预售的楼花（预售公寓）比例不到50%，为20年来最低点。而项目需要至少70%的预售才能开始建设，因此经济放缓将进一步抑制建设。 令问题更加复杂的是现有的公寓供过于求。多伦多地区房地产委员会（TRREB）报告了一些有史以来最糟糕的销售情况，库存也达到了罕见的水平。结果，公寓转售价格调整了12%，投资人购买新公寓的动机就加低迷了。 “为了让公寓投资重新获得吸引力，我们必须等待转售价格和租金更快上涨，以及利率更大幅度下降，”泰尔解释道。 他还指出，在此之前，建设的动力将进一步下降，并警告，这可能会加剧负担能力危机，使其变得更加严重。 /a>.

根据弗雷泽研究所（Fraser Institute）的最新报告，去年，加拿大普通家庭在所有形式的税收上的支出（43%）超过了食品、住所和衣服等基本必需品的总支出（35.6%）。 对于一个平均收入为 109,235 加元的家庭（包括家庭和单身个人）来说，2023 年的总税单为 46,988 加元，而住房（23,809 加元）、食物（12,607 加元）和衣服（2,514 加元）的总税单为 38,930 加元。 这家财政保守派智库的研究显示，自 1961 年以来，加拿大人缴纳的税收总额增加了 2,705％，高于收入（2,085％）、住房（2,006％）、食品（901％）、服装（478％）和消费者价格指数（901％）的增幅。 研究称，如果将联邦和省级政府的赤字总额视为递延税款，那么 2023 年普通家庭面临的总税单将比 1961 年增加 2,852%。 研究指出，1961年，普通家庭将其收入的56.5%用于食品、住房和衣服，33.5%用于税收，而如今的情况发生了逆转，家庭在税收上的支出（43%）高于生活必需品（35.6%）。 根据 Jake Fuss和 Callum MacLeod撰写的《税收与生活必需品：2024 年加拿大消费税指数》研究报告，经通胀调整后，2023 年的总税收自 1961 年以来增加了 180.3 %。 该研究将加拿大人缴纳的总税额定义为联邦和省级所得税、工资税、健康税、销售税、财产税、燃料税和碳税、车辆税、自然资源税、进口税、酒精和烟草税以及其他形式税收的总和。 弗雷泽研究所的年度研究提醒我们，加拿大人缴纳的税款总额远远超出了所得税，而负担能力不仅仅意味着生活成本的上涨，通货膨胀以及住房、食品和住房成本的上涨就是明证。 这也与加拿大人需要有多少税后收入才能支付房屋或公寓的首付或抵押贷款的利息、租一套公寓、购买食物、为孩子购买冬装或支付维持生计所需的卡车汽油费有关。 由于普通家庭要将其收入的 43% 用于纳税，因此最近有 46% 的加拿大人表示自己是月光族，这并不奇怪（Leger 民意调查，5 月 24 日至 26 日，1,620 名成年加拿大人）。 这也解释了为什么根据弗雷泽研究所在税收自由日发布的另一份年度报告，普通家庭每年需要五到六个月的时间（取决于他们所居住的省份）才能缴纳全部税款，然后才开始为自己赚钱。 不过也有批评人士对弗雷泽研究所的计算方法表示不满：认为其使用平均收入而不是家庭收入中位数来计算税收，夸大了家庭缴纳的税款，并将企业缴纳的税款当作家庭缴纳的税款，并且没有计算纳税人从医院、学校和其他公共基础设施获得的福利。 因为与 1961 年相比，如今税收确实用于支付更广泛的公共服务，包括医疗保健，并且部分税收以福利计划的形式返还给加拿大人，例如就业保险、加拿大养老金计划和老年保障。社会福利都生活也确实比之前好了很多，这些也都是加拿大民众有目共睹的。 其实如果多交税，而改善了大家的生活，让国家更加美好，作为纳税人，我们都是愿意有付出的。但是如果交了税后却没有看到一个让人欣慰的结果，这又怎么能怪大家怨声载道呢？…

为应对住房危机，安省政府承诺在未来十年内建造150万套新住房。然而，尽管两年来已经通过了多项住房相关法律，实际的房屋建设进展却大幅放缓。 Photo: Global News 2024年上半年，新房开工量明显低于去年同期，尤其是6月份的开工量同比下降了44%。与此同时，新房销售也呈下降趋势，这可能会导致未来房屋建设的进一步减少。 根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的数据，今年前六个月，安省人口超过1万的地区新开工房屋总数为36,371套，比去年减少了14%。CMHC还报告了更为严峻的数据，指出2023年6月至2024年6月，新开工房屋数量从10,114套骤降至5,681套。 Photo: Global News 安省自由党住房评论员Adil Shamji批评道：“虽然道格·福特（Doug Ford）可能喜欢戴着安全帽和拿着铲子，但他显然不是一个合格的房屋建设者。” 他指出，政府近年来推出的住房法律并未增加房屋供应，反而导致建设量减少。 自2022年省选以来，福特政府专注于在2031年前建造150万套新住房，以应对安省的住房危机。这个计划依赖于每年平均开工15万套新房，政府希望在未来几年能提高产量。 然而，房地产行业专家认为，今年及未来几年的目标实现可能性越来越小。由于新房销售疲软，开发商面临资金筹集困难，这可能导致市场供应严重短缺。建筑行业和土地开发协会（BILD）总裁David Wilkes表示：“目前的销售情况是未来开工量的先行指标，我们确实可能会面临严重的市场供应短缺。” Wilkes还提到，高利率及建筑相关成本（如劳动力、土地和税费）持续高企，导致房屋销售缓慢。BILD的报告显示，大多伦多地区的公寓销售量同比下降了60%。 6月份的公寓销售量创下过去十年的第二低点，仅比2020年6月的最低点多出5套。今年迄今为止，高层公寓的销售也低于疫情初期的水平。 Atlur Group研究经理Edward Jegg表示，6月份的新房销售表现疲软，主要问题在于价格和可负担性。Wilkes认为，这些数据显示安省的住房危机可能会更加严重。 “我们担心情况会在变好之前变得更糟，”Wilkes说。“销售是一个先行指标……高层建筑需要售出大约80%的单位才能获得融资批准，从而推进建设。” 新闻来源：https://globalnews.ca/news/10647710/ontario-housing-starts-sales-fall/ /a>.