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根据加拿大统计局（Statistics Canada）的国内迁移数据，在过去两年中，多伦多流失了22万人口。其中，近80%的人留在了安省，而20%则搬去了加拿大的其他地方。 数据显示，在2020年7月1日至2021年7月1日期间，203,115人离开了多伦多，而只有92,175人从加拿大其他地方搬到多伦多，这意味一年流失了超过11万居民，其中约三分之一的人年龄在25至39岁之间。 而在过去两年里，离开多伦多的加拿大人比来到这座城市的加拿大人多出了22万人。 The above picture comes from “加国无忧.CA” The above picture comes from “加国无忧.CA” 在离开多伦多的人中，大多数人搬到了安省的其他地区，包括奥沙瓦（Oshawa）、汉密尔顿（Hamilton）、尼亚加拉地区（Niagara Region）和伦敦（London）。除此之外，阿尔伯塔省的卡尔加里和埃德蒙顿以及新斯科舍省的哈利法克斯都是热门迁移城市。 这一趋势令多伦多官员和经济学家感到担忧，他们担心该市的中产阶级正在消失。 “多伦多显然正在走下坡路，这个城市正在被掏空。” The above picture comes from “加国无忧.CA” The above picture comes from “加国无忧.CA” 图源：blogTO@DanSeljak 《多伦多星报》联系了数十位离开多伦多的人士以及房地产经纪人、经济学家和当地政界人士，以了解是什么驱使人们离开多伦多，他们的新生活是什么样的，以及是否怀念曾经在多伦多的生活。 他们表示，人口大规模外流不仅仅是因为负担能力的问题。虽然多伦多一栋独立屋的平均售价为1,826,370加元，抵押贷款利率仍然高得让人难以承受，而租一套一居室公寓的月租现在已经超过了2,200加元，但这些只是原因之一。交通堵塞、破碎的交通系统、噪音和压力也是人们选择离开的原因。 他们说，多伦多已经变得难以居住。 大批多伦多人出逃：”就像脱离了一段虐待关系” 真实案例1： Evan Hadley是从Thunder Bay搬到多伦多的。在这里，他不得不打好几份工以维持生计并支付Roncesvalles公寓的租金，几乎没有时间追逐表演和音乐的梦想。 现年38岁的他做了过去几年越来越多多伦多人做的事情——逃离这座城市。 “我认为很多年轻一代都厌倦了这种忙碌的生活方式，正在寻找放慢脚步的机会，”Hadley说。他于2016年以30万加元的价格在St. Catharines市中心附近购买了一栋老房子。 离开多伦多后，Hadley重返校园。他在Niagara College学院完成了园艺学课程，并在小规模社区农业方面找到了自己的职业志向。 自2020年以来，他一直在自家后院和Niagara-on-the-Lake的一小块土地上种植萝卜、黄瓜、花椰菜和生菜等蔬菜，并销售给当地餐馆、杂货店和市场。 他说：”我在Niagara地区的生活成本只要多伦多的一半，并且零债务。” 真实案例2： Jane McNulty已经在多伦多生活了40多年，她和她的丈夫Brad Topping厌倦了街道上汽车的尖叫声和飙车声，以及公交车和卡车持续的隆隆声。 “交通开始让我们疲惫不堪，”McNulty说道。她为一家出版公司创作教育内容，她的丈夫是一位退休教师。”多伦多变得越来越冷漠、紧张和拥挤。” 这对夫妇居住的地方附近有四栋公寓大楼正在兴建。本地的购物中心Cloverdale也计划开发。 “我们知道社区将变得越来越密集，交通问题也会越来越多。我们觉得随着时间的推移，我们会逐渐失去人情味。”…

长期以来，拥有住房的承诺一直是加拿大中产阶级获得一席之地的终极表现，但现在这种承诺已经消失，加拿大皇家银行（RBC）最近的一项研究估计，预计到2030年将形成190万个新家庭，其中一半以上将无法购买房屋。住房拥有成本在家庭收入的占比正处于自20世纪80年代以来的最高水平。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道指，根据加拿大统计局最新的通膨数据，无法拥有房屋的加拿大人，正面临每年约9%的惊人租金上涨，在亚省，租金年上涨幅度高达15.7%，而加拿大人口正在持续激增，住房压力有增无减。这些问题看似令人震惊，但它们是大量决策和事件累积的产物，令人沮丧的是，其中许多都是可以避免的。 例如，贵湖大学（University of Guelph）招收的一年级学生远远超出了其宿舍所能容纳的能力，学生因此陷入了住房危机。 城市中心区域容不下家庭单位 在过去的两次人口普查中，人口不到15万的安省小彼得伯勒市（Peterborough，下图）建造了更多的3居室以上住宅（从数量和增长率来看）比多伦多这个大都市还要多。 根据人口普查数据，从2016年到、2021年，多伦多的3房以上房屋存量增加了0.6%，仅增加了2,585套。彼得伯勒却新建4,005套住宅，其中2,990套拥有3间或以上卧室，其库存增长了7.7%。 多伦多成长最快的住宅类型为单身公寓，成长了28%，从22,355间跃升至28,765间。 渥太华大学经济学家莫法特(Mike Moffatt)说，多伦多建造的住房往往是30层、40层甚至是50层的高层建筑，在这些类型的建筑中很难建造拥有3间以上卧室的单位。 原因是高昂的土地成本、限制性的分区、利用投资者作为施工前资助者，以及高昂的开发费用。 帮助人们搬到彼得伯勒的房地产经纪人皮弗（Ken Pipher）表示，不仅仅是多伦多家庭千方百计寻找更实惠的选择。 莫法特说，像Oshawa和Whitby这些原本房价相对负担得起的地区，现在一些家庭也不得不搬到更远的地方。 负担能力与人们的收入或储蓄有关，但根据加拿大房地产协会(CREA)的房价指数，彼得伯勒的单户住宅基准价格目前为691,900元，而多伦多几乎是其两倍，达135万元。 艺人安德烈(Damir Andrei)于2021年搬家，他卖掉了拥有30年的Riverdale半独立式住宅，在彼得伯勒购买了一套（无抵押贷款）价值85万元的5房侧拼式住宅，他的儿子住在地下室里，新房距离城镇仅5分钟车程，剩下的钱足以建造一个新游泳池，然后就可以退休了。 69岁的安德烈觉得自己很幸运，因为他能够在多伦多房价较低时买入，并在价格如此之高时卖出。 “这太荒谬了，我认识的多伦多人，他们有工作，有很棒的专业工作，有一套中型公寓，有两个孩子，却买不起家庭住宅单位。” 如果大多伦多地区的城市停止透过开发费对家庭单位过度征税，也许会有所帮助，多伦多目前对拥有两间或更多卧室的复合式公寓收取75,491元的费用，如果是一卧室或单身公寓，只需37,870元。 温哥华的龟速建设 温哥华至少近30年来一直是加拿大住房惨败的领头羊，因为这座城市很早就经历了现在全国各地都出现的系统断裂和紧张局势。 温哥华市中心有一幢20世纪50年代的大型社会住房综合体，在2000年代的第一个10年被出售和拆除，小山（Little Mountain）项目原本有望成为像多伦多翻新后的Regent Park一样，但至今仍未看到开发商承诺的安置房建成。 多年来，该地区的数十个私人和公共住房提案已被各个议会否决，因为一个或另一个居民团体对它们发动了战争。随着该地区稳步增长，住房供应持续放缓的部分原因，是因为项目须经长达数年时间才能最终获得批准。 早在2018年，时任市长罗品信（Gregor Robertson）就承诺建造7幢建筑，这些建筑被认为是城市土地上经济适用房的新模式，然而6年后只完成了一幢。 温哥华针对小型公寓大楼的规定过于繁琐，想要尝试稍微密集一点的建筑商会选择多户(multiplex)住宅，该市的最新政策允许独立屋地最多分成6套住房单位，这比复式公寓多，但比小型公寓大楼少，城市规则似乎正以某种方式设法鼓励减少而不是增加住房。 Goodman Commercial Inc.的独立屋项目，于去年获得温哥华市府批准开发，本月该楼盘开售，随即以全部现金、无任何条件的1,280万元价格出售。 亚省住房便宜招来移民推高房租 7年前，亚省红鹿市（下图）的公寓空置率超过13%，去年秋天，这一数字为0.8%。 这座拥有约11万人口的小城市位于卡加利和爱民顿之间，是租金危机如何蔓延到城市中心之外、导致全国范围内负担能力下降的典型例子。在魁省的Trois-Rivières和卑诗省坎贝尔河（Campbell River）等地，空置率已降至1%以下，致使租金达到历史最高水准。 目前亚省的情况正在突然改变，去年，该省人口增加了4.4%，这是自1981年以来的最大增幅。讽刺的是，这种寻找更便宜住房的省际移民潮却推高了亚省的生活成本。 根据消费者物价指数衡量，亚省的租金在过去一年中上涨了近16%，是各省中涨幅最大的。 “这是一个市场，”亚伯达大学（University of Alberta）商学院房地产教授David Dale-Johnson指出，“如果需求急剧增加，价格就会上涨。” 在红鹿市找到一个住处，对于24岁的男子勒布朗（Kris LeBlanc）来说是一个考验，他原本与父母住在一起，去年花了8、9个月时间寻找合适的住房。 他目前与两名室友合租一套房子，每月租金为1,125元，他认为这很便宜。 然而，他很担心业主有一天卖掉这个房子，“我会感到害怕”。 亚省租户面临的另一个威胁是，租金可能会大幅上涨。与许多省份不同，亚省并没有限制年度涨幅的租金管制规定，如今空置率如此之低，房东就有巨大的权力来抬高租金。 目前与许多地方相比，亚省仍然享有负担能力优势。5月份，卡加利两房单位的平均挂牌租金为每月2,140元。 图：加通社 来源：加拿大都市网 文章来源于网络，不代表本网观点。…

据彭博经济（Bloomberg Economics）称，在未来 18 个月内，负债累累的卑诗省居民的利率将下降 1.5 个百分点，降幅超过三分之一。 The above picture comes from “贝壳” 在（6月30日），该金融市场研究服务机构公布了全球央行的利率预估，并指出加拿大央行是七国集团央行中第一个下调隔夜基准利率的央行。 该行上个月采取了这一举措，将利率从 5%下调至 4.75%。自2023年7月12日以来，该利率一直保持在5%的水平。 彭博分析师斯图尔特-保罗（Stuart Paul）写道：“（在加拿大），强劲的国内需求和显示近期支出加速的指标意味着今年的降息步伐应该会很缓慢。” “我们预计加拿大央行将按季度下调政策利率，使隔夜利率目标在年底达到 4.25%。通胀进一步下行的可能性会促使政策利率下调。但是，在移民导致人口增长的情况下，迅速降息可能会重新刺激房价，并带来二次通胀飙升的风险。” The above picture comes from “贝壳” 该分析师预测，9 月和 12 月还将有两次降息，到 2025 年底基准利率将降至 3.25%。 彭博社预测，未来18个月内，全球唯一不会降息的顶级央行将是日本，由于经济停滞，日本的隔夜利率仅为0.1%。 美国联邦储备委员会的利率定为 5.5%，预计到 2025 年底将达到 4%。 加拿大央行的隔夜基准利率被银行用来设定家庭抵押贷款、商业贷款、信贷额度和信用卡债务的利率。 在 COVID-19 期间，由于担心经济增长会停止，全球央行都将利率下调到了之前未知的水平。 利率被用作帮助管理经济的工具。其逻辑是，如果经济增长乏力，那么降低借贷成本就会鼓励负债和消费。如果经济增长过于强劲，表现为通胀率上升，那么加息可以抑制经济增长。 The above picture comes from “贝壳” 2020 年，在疫情最严重的时候，住房抵押贷款的五年固定利率可能不到 2%。而现在，房主需要为五年期固定抵押贷款支付约 5% 的利率。…

据blogto报道：这两年，多伦多的楼花买家日子不大好过啊！有的楼花拖了五六七八年，终于艰难地进入了交楼阶段，却正赶上房贷利率居高不下。 讲真，能咬牙扛下高利率的买家，都已经秒杀一众小伙伴了，无论是银行贷款还是无奈转向私贷，不管怎么说也算顺利收房了。因为还有的买家，面临着办不下贷款，转不出楼花，不仅首付可能全损失了，还得被开发商继续追债…… The above picture comes from “多伦多生活综合” 然而，对比由于开发商暴雷造成Condo烂尾的楼花买家们，到底谁更惨？最近一段时间，多伦多已经曝出不少开发商资金链中端，无法获得足够资金来维持项目的继续运行，拖欠大量贷款，而进入破产管理，在建的 Condo 公寓楼也烂尾了…… 这里就不得不提，当年大名鼎鼎现在却可能要用“臭名昭著”来形容的这个传说中的“多伦多楼王”了，那必须是位于 Yonge & Bloor （具体地址是 1 Bloor Street West ） 原定高达91层的超高层摩天大楼项目 The One！ The above picture comes from “多伦多生活综合” The above picture comes from “多伦多生活综合” The One 是多伦多近年来最雄心勃勃、最具变革性的开发项目之一。 当年卖楼花的时候，The One 可是超级大热门，“多伦多新地标”，“仅次于CN塔的多伦多最高楼”，“加拿大第一高豪华公寓楼”，“多伦多最豪楼花”，“城市之巅、地王之王” ，“睡在云端”，“第一个看到明天，最后一个看到昨天”等等等等各种光环加持…… 当时还是2017年，那几年正值多伦多房市一片看涨，在红红火火的行情和各种大力宣传下，不少华人朋友也因此入手 The One 楼花。 The above picture comes from “多伦多生活综合” 但是，自从2017年以来，The One…