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上周美国失业率报告出台后，周一美国股市暴跌就是市场的直接反映。加拿大专家预测央行降息速度恐加快，到明年中期利率会降到3%。 图片来源：AP PHOTO/RICHARD DREW 如果你以前没听说过萨姆（Sahm）规则，那么现在你可能已经听说了。Sahm规则以前美联储官员Claudia Sahm命名，该规则认为，如果失业率的三个月移动平均值从过去一年的最低点上升了半个百分点，则经济衰退已经开始。 在其他疲软经济数据的推动下，美国失业率上升至4.3%，这成为最后一根稻草，市场反应迅速而残酷。 周一，加拿大市场因假期休市，但是标普500指数下跌了3%，创下近两年来最糟糕的一天，华尔街的“恐慌指数”VIX指数则创下历史最高涨幅。 上周五，美国10年期国债收益率较前一周骤降9.8%。MortgageLogic.news分析师Robert McLister表示，这种深度的下降自全球金融危机以来未曾见过，自1962年以来只有三次发生过——且每次都不乐观。 市场现在预计美联储今年将降息1.25个百分点，而在一周前这种预测几乎为零。据彭博社报道，由于恐慌，周一市场一度预测下周紧急降息的概率高达60%。 就连该规则的创始人也持怀疑态度。Claudia Sahm告诉CNBC：我们现在并未处于衰退中——与Sahm规则的历史信号相反——但势头正朝那个方向发展。衰退不是不可避免的，而且有很大的降息空间。 图片来源：YouTube 这一切当然也影响到加拿大，加拿大的经济学家们正在调整他的预测。 BMO资本市场首席经济学家Douglas Porter在周五给投资者的报告中说：由于美联储预计将采取更强硬的政策，这为加拿大央行在鸽派立场上采取更快行动打开了大门。 BMO现在预计未来四次会议都会降息，这将使利率到1月降至3.5%。该周期可能在2025年年中以3%的利率结束，比预期提前半年多。 Porter表示，我们曾警告说，风险在于更早、更快的降息，而美联储采取更为温和的政策无疑为加拿大央行提供了遵循的保障。 加拿大国家银行表示，从历史上看，Sahm规则触发后，避险资产如黄金和美元上涨，而大宗商品则陷入困境。尽管利率在历史上显示出有限的下降，但值得注意的是，美联储在之前的Sahm规则触发前大部分时间已经降低了利率。这次美联储只能在规则触发后开始走入降息通道，那么加拿大也会加快降息步伐。 文章来源：https://financialpost.com/news/bank-of-canada-seen-cutting-interest-rates-faster-market-panic /a>.

2024 年 7 月大多伦多地区 (GTA) 的房屋销售量与 2023 年 7 月相比有所上升。虽然销售额比去年有所上升，但买家继续受益于 GTA 市场上的更多选择，新房源的年增长率超过了销售额。供应更充足的市场意味着买家也受益于平均售价的略微下降。 图片来源：TRREB TRREB 总裁 Jennifer Pearce 表示：“7 月份的销售量较去年同期有所回升，这令人鼓舞。加拿大央行 6 月和 7 月宣布的两次降息可能带来积极影响。此外，预计未来几个月借贷成本将进一步下降。随着买家受益于较低的月供，预计销售量将加速增长。” 图片来源：TRREB GTA REALTORS® 报告称，2024 年 7 月，TRREB 的 MLS® 系统共售出 5,391 套房屋，较 2023 年 7 月报告的 5,220 套销售量增长 3.3%。进入 MLS® 系统的新房源数量为 16,296 套，同比增长 18.5%。经季节性调整后，7 月份的销售量和新房源数量较 6 月份略有下降。 图片来源：TRREB 2024 年 7 月，MLS®…

加拿大的银行在大多伦多地区的投资者抵押贷款市场占据主导地位。CIBC数据显示，2023年在多伦多交接的公寓中，五大银行占据了投资者抵押贷款的75%。但有一个问题——这些抵押贷款大多数是现金流为负的，租金不足以支付贷款、物业税和维护费。五大银行越来越多地支持价格下跌且现金流为负的资产抵押贷款。 加拿大五大银行支持了多伦多75%的新公寓投资者 2023年加拿大五大银行为投资者和新屋主拥有的公寓提供了75%的抵押贷款债务，比前一年增加了20个百分点。然而，这些贷款基本都是是现金流为负的。 大多伦多地区的投资公寓和按贷款类别划分的平均现金流状况（2023年公寓完工数据）。 来源：Urbanation；Teranet；CIBC。 这些物业上的抵押贷款由五大银行持有，其现金流严重为负。平均每月现金流短缺359加元，约30%的2023年完工的投资者抵押贷款每月现金流短缺1000加元或更多。考虑到有大量单位都出现这样的情况，这显然是个大问题。 2023年超过四分之三的杠杆投资者现金流为负 正如上周所讨论的，大多数大多伦多的新公寓完工现在都为负现金流。2023年，77%的投资者拥有的新完工公寓在多伦多现金流为负，比前一年大幅增加了25个百分点。但这并非全新的现象。早在2017年，44%的新完工公寓由杠杆投资者拥有，其现金流也为负。这可能会让一些人感到惊讶，特别是因为多伦多的公寓一直为许多投资者带来丰厚回报。 重要的是要记住，负现金流或负利差资产通常是对交易价值的有意押注。许多这些投资者是投机房东（即“炒房者”），他们要么赌租金即将大涨，要么赌资产价值会快速上升。如果价格每月上涨1万加元，那么每月补贴300加元的租金也不算什么，但是，现在情况已经发生转变了！ 有何风险？多伦多公寓价格下滑，加剧杠杆问题 这正是问题的一部分。转售公寓的价格从2016年1月到2022年4月暴涨了145%，平均每月上涨6200加元，使得每月负现金流1000加元几乎可以忽略不计。但是当利率开始上升、价格在2024年6月下跌13%时，这一切发生了变化，平均每月下降3900加元。这些单位不仅现金流为负，出售时还需要承受亏损。 回到之前的风险问题，这对五大银行如何评估借款人风险提出了很多疑问。他们争先恐后地将资本借给这些现金流为负的投机性投资，同时这些资产的价格在下跌。他们是基于投机性预测来进行这些贷款的审批吗？这似乎是基于价格和租金会因人口增长而上升的假设。然而，这忽略了价格已经推高到即使在快速人口增长的情况下，大多伦多地区的住宅空置率上升和租金停滞的事实。 未来，五大行还能像之前一样，对这样的风险不管不顾的支持那些贷款者吗？ 文章来源：https://betterdwelling.com/big-five-banks-back-most-of-torontos-negative-cash-flow-condo-investors/ /a>.

“这是一个没有买家的买方市场。”  近期，加拿大房地产市场迎来一波震荡。随着大批房贷即将到期续期，不少业主面临着房贷还款额大幅上涨的压力，有些人甚至选择直接将房子挂牌出售。 分析人士表示，这波“断供潮”可能预示着未来几个月房价将出现明显下跌。 多伦多作为加拿大最大的房地产市场，一向被视为楼市风向标。最新数据显示，目前多伦多待售房源数量已创10年新高，而成交量却相对低迷。 地产顾问指出，库存激增而销量萎靡，反映出市场压力巨大，要么会出现一连串违约，要么房价将面临大幅调整。 究竟是什么原因导致房源激增呢？原来，5年前正值历史低利率时期，不少人看准租赁市场的盈利机会，纷纷买入房产投资。 然而，当年的美梦如今却变成了噩梦。这批房贷即将到期续期，但现在的利率环境已经发生了天翻地覆的变化。 加拿大的房贷通常为25年期，每3-5年续期一次。按照当前利率水平，许多业主的房贷月供可能会翻倍。据统计，明年将有约3000亿加元的银行房贷需要续期。 CoStar Group首席经济学家卡尔（Carl Gomez）表示：“有些投资者现在只想甩掉手中的房产，因为他们已经负担不起了。”不过，目前很多业主还不愿意降价出售，因为那意味着要承认投资亏损。 RARE房地产公司经济研究主管丹尼尔（Daniel Foch）也指出：“人们普遍不愿意亏钱，看起来没人愿意接受一个不能盈利的市场现实。” 这种趋势在公寓市场尤为明显。加拿大最大独立房地产经纪公司Right at Home Realty的总裁约翰（John Lusink）表示，目前公寓库存已达到历史高位，按照当前供应量，大约需要5个多月才能售罄。 “这是一个没有买家的买方市场。” 约翰如是说。 多伦多地区房地产委员会的数据显示，2024年第一季度的房源挂牌量同比增长了近25%，而成交量仅微增5.3%。这个差距进一步印证了市场的供需失衡。 虽然加拿大央行已开始引导利率下行，但经济学家认为，即便央行再降息100个基点，对即将续期的房贷影响也很有限。因为5年期固定利率房贷与长期债券收益率挂钩，后者可能会在3%-4%的区间徘徊。 面对如此局面，约翰预测，到今年年底，多伦多公寓价格可能会下跌10%。“总得有些变化发生。”他说。 对于普通购房者来说，眼下或许是个难得的入市良机。但对于那些即将面临房贷续期的业主，未来几个月可能会是一段煎熬的时期。 他们必须权衡是继续支付高额房贷，还是忍痛割爱出售房产。无论如何，整个加拿大的房地产市场都将迎来一次重大调整。 免责声明：本网文章仅为传播更多信息之目的，内容仅供参考，不构成投资建议，亦非专业意见。如要进行地产买卖、投资等，请另行咨询专业意见。Disclaimer: All articles on this website are for disseminating more information purpose only. The content is for reference only and does not constitute investment advice, nor is it professional advice. Please seek…