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住房负担能力问题一直是加拿大政治讨论和媒体报道的核心，但根据加拿大统计局发布的 2022 年加拿大住房调查 (CHS) 数据，事实证明，这个问题不仅仅源于房价和租金的上涨。价格上升确实是一个重要因素，但另一个关键原因是：生活成本不断上升和收入增长不均衡也导致了首次买房者没有能力购买他们的住房。 由于疫情期间政府对家庭和企业的财政支持，收入和储蓄也有所增加。这些支持在一定程度上缓解了价格压力，但并未得到同样程度的关注。 自 2022 年以来，随着疫情缓解，情况发生了很大变化。因此，回顾疫情前及期间的住房负担能力问题，揭示出传统的单一叙述（只强调经济困境）的不足之处。许多人因政府的财政支持获得了意外之财，而这一点常常被忽视。 图片来源：网络 根据加拿大统计局的定义，如果一个家庭将超过 30% 的收入用于住房费用，就被认为是居住在负担不起的住房中。然而，数据显示，住房负担能力在疫情前后保持相对稳定。2022 年，约 22% 的家庭居住在负担不起的住房中，与 2018 年的 21.5% 相差不大。 租房者与房主的负担差异 房主和租房者在住房负担能力上的差异显着。2022 年，约 33% 的租房者住在负担不起的住房中，而房主中这一比例为 16.1%。这种差异主要是由于收入的差距，租房者通常属于收入较低的群体，尤其是单收入家庭比例更高。 另外，加拿大统计局的报告质疑了社会住房和经济适用房住户生活条件恶化的普遍说法。数据显示，与 2018 年相比，2022 年社会住房中的住房负担压力有所减少。主要原因是收入增长超过了租金上涨。2018 年至 2022 年间，收入增长了 15.3%，而租金增长了 12.4%。 抵押贷款利率与住房负担能力 2022 年，由于抵押贷款利率飙升，住房负担能力受到冲击，尤其是对新购房者和续贷者的影响明显。与 2021 年的情况不同，那时房价快速上涨是负担能力担忧的主要来源。然而，2021 年居住在负担不起住房中的家庭比例实际上比 2018 年有所下降，这一结果主要归因于政府在疫情期间推出的临时收入支持计划。 首次购房者的机会 房价上涨常被认为是首次购房者被挤出市场的主要原因，但数据却对此提出质疑。2018 年至 2022 年期间，约 8.6% 的加拿大家庭（约 130 万户）购买了他们的第一套房屋，与 2014 年至 2018…

多伦多市的房屋空置税（VHT）在推行的过程中出现严重问题，导致数千户居民错误地收到了税单。现在，市政府提议对这项税收计划做出全面修改。 The above picture comes from “加国无忧.CA” The above picture comes from “加国无忧.CA” 图源：Global News 提议的修改包括：将申报截止日期延迟至4月的最后一个工作日，2024年度空置税的申报时间是今年11月1日至明年4月30日。新的截止时间与联邦报税的截止日期一致。调整税款截止日期，税单发放的截止日期改为6月1日，如果当天是周末，则是之后一个工作日；税单付款截止日期改为9月15日、10月15日和11月15日。增加因医疗原因的豁免；以及取消未按时提供申报状态的用户费用。 市府工作人员还更新了沟通策略，根据讨论和咨询反馈，尽可能简化流程。11月上线新的申报网站 房主将在一个全新的网站申报他们的居住状态，该网站将于今年11月上线。市政府计划在同月推出一个专门的客服中心，专门为房主提供有关空置税的咨询服务。 房主可以提供他们的电子邮件地址，通过电邮收到申报确认，如果没有电邮，可以打印或保存确认页，包括确认编号。 房主还可以通过电话311申报居住状态，电话申报也会收到确认号，或者可以亲自前往市政厅和市政中心的税务柜台提交申报。 报税账单的发放流程也将更新，如果整体回应率低于预期，将根据数据延迟发送税单。 这些修改将在下周的市议会执行委员会上辩论，然后于10月9日提交全体市议会批准。 The above picture comes from “加国无忧.CA” 图源：Global News 多伦多的空置税于2022年由市议会实施，适用于一年内至少空置六个月的房屋，目的是阻止人们在多伦多紧张的住房市场中将房屋闲置。由于市政府无法确定哪些房屋是空置的，因此该计划依赖房主自行申报。 几乎所有房主在第一年都完成了申报，但许多人不知道第二年2023年必须再次提交申报。 到2023年截止日期时，只有63％的房主完成纸质申报，于是市政府将申报的截止日期从2月延至3月。结果，超过16万名房主因此被错误地征收了税款，金额从几千元到超过1.5万元不等，其中包括3月15日延期之前已申报的房主。 一位年长的市民在接受Global News采访时表示，报税过程中出现的问题让人害怕。 还有华人市民表示，市政府之前的做法是在浪费大家的时间，没有效率，希望今年的情况会有好转。 多家媒体获取的邮件显示，空置税计划在推出前几个月就已引起关注，随后给市政官员和大批房主带来了不小的麻烦。 邮件显示，从2023年11月开始，居民的咨询电话就打爆了市财政服务中心。市府的首席财务官直到2月29日最初的截止日期前两天，才收到回应率低的数据。 根据邮件，当时的财政服务总监拒绝了邮寄提醒通知的提议，理由是成本，并将回应率低归咎于房主“没有遵守规则”。 那些不知道或忘记申报的房主可以提交投诉，但需支付21.24元的滞纳金。那些已申报居住状态的房主可以对该费用提出申诉，但需要提供证明。 根据最新的修改规定，今年市政府不会再向迟申报的房主收取21.24元的费用。 来源链接： https://www.thestar.com/news/gta/toronto-to-revamp-vacant-home-tax-after-disastrous-rollout/article_0dfcda34-79d6-11ef-bd01-27d5d9d96c40.html Toronto’s vacant home tax gets ‘complete redesign’ after botched rollout 文章来源于网络，不代表本网观点。 1条评论…

地产公司Royal LePage表示，加拿大的外国房屋买家禁令是不必要的，并且对本国房屋成本或供应的影响不大，反而是利率变动使得房屋销售一夕之间下降。 尽管立法禁止外国公民和外国企业在本国购买住宅物业，然而实施几年来仍存在事与愿违的情况，Royal LePage首席运营官约列夫斯基（Karen Yolevski）表示，该禁令对房屋成本或供应几乎没有影响。 约列夫斯基周五（20日）在接受BNNBloomberg.ca采访时表示：“我们确实没有看到这项禁令对任何市场产生影响，无论是公寓还是豪华房产。” 她指出，该禁令既没能压低豪华住宅的价格，也没能影响普通住宅的供应或价格，真正造成影响的是利率变动。 《本网广告》 “它没有达到政策预期的效果，因此我们会说这是一项不必要的政策和不必要的禁令。” 约列夫斯基估计，外国买家在加拿大买家中所占比例仅为个位数。她表示，外国买家（包括在加拿大上学的孩子）除了寻找投资房产，或在乡村寻找房产外，购买活动并不多。 “在禁令实施之前，我们看到了两件事：第一，我们对住房有很大的需求，有很多移民，很多人希望为年轻人买房，用于投资，但我们没有充足的供应，”她指出，“我们建造房屋的速度不够快，也没有把房屋推向市场来满足这种需求。” 在疫情期间随着利率下降，许多人购买房地产，直到2022年利率再次上升，销售活动才开始下降。 “当利率在2022年开始上升时，我们看到销售活动立即受到巨大影响 – 销售活动基本上是在一夜之间下降，人们退缩并说‘好吧，利率上升，这使得房子更贵，也许价格会上涨’。” 约列夫斯基表示，反而取消外资所有权并未对销售或供应产生影响，因此，她主张取消有关限制。 图：加通社 来源：加国都市网 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

加拿大最大的房地产市场正在成为该国最大银行的一大难题。昨日提到，加拿大皇家银行（RBC）的大多伦多地区（GTA）房贷组合在2024年第三季度严重拖欠（90天以上）房贷的情况大幅上升。应部分读者的要求，我们对此进行了深入分析。虽然多伦多的房地产市场近期看似平稳，但市场基础的裂缝正迅速显现。房价几乎没有明显变化，许多人因此忽视了问题的严重性。然而，卖家宁愿陷入拖欠也不愿降价，揭示出一个更令人不安的趋势。 大多伦多地区房贷拖欠率在RBC飙升 RBC在加拿大最大的房地产市场开始遇到一些波动。2024年第三季度，其大多伦多地区的严重拖欠率攀升至0.27%。这一数字比前一季度增长了42%，比去年同期上涨了170%。该拖欠率略高于RBC的全国平均水平，并且高于自2017年小规模外国买家泡沫以来的任何时期。更令人担忧的是，市场崩溃的速度正在加快。 RBC的大多伦多地区房贷组合的拖欠率在过去两年中飙升了575%。考虑到自2020年以来的借贷量，拖欠的房贷数量在绝对值上也远超2020年之前的水平。 《以下本网广告》 延迟的市场问题放大了后果 政府为了在高度关注期间缓解房贷拖欠所使用的工具，部分导致了目前的问题。通过临时的政府支持资源人为降低拖欠率，并没有解决问题，只是延缓了它的发生，最终放大了负面后果。这种干预可能会把问题推迟到未来，但之后问题将更加严重，影响更多原本可以减少损失的人群。与其让问题逐渐扩散，推迟的策略反而让问题进一步恶化。 需要记住的是，房贷拖欠主要是流动性问题。通常，房主会尝试在违约前出售房产，只有在无法卖出时才会违约。推迟的拖欠群体并没有真正解决，而是与正常的拖欠群体一起分布在市场中。如今，试图在经济困难前退出的卖家不得不与已经严重拖欠的卖家竞争，增加了市场竞争，也让更多卖家无法顺利退出。 多伦多房价保持稳定，但问题不断积累 多伦多的房价并未出现明显波动，显示出市场中的问题正在不断积累。尽管总有买家愿意购买房产，但陷入拖欠的房贷表明，价格已经超出了大多数人能够承受的范围。房价没有显著下跌表明，许多这些房贷很可能属于最近购房的买家（大多数可能是投资者），他们的房产净值已经被抹去，如果价格下跌，他们将不得不付出更多成本来出售房产。 大多数人预计，加拿大将实施需求诱导计划，以提供资本缓冲。需求诱导计划是一种刺激措施，通过让买家获得更多信贷来推动市场需求，从而提高房价，而不是让卖家降价。资本缓冲的目标是通过创造需求，将风险从高风险借款人转移到低风险借款人身上，虽然这种需求不会永远持续，但它能够暂时缓解市场风险。 美国在大衰退期间采取了类似的策略，指出投资者更可能违约，因为他们的投资周期较短，动机也不如终端用户强烈。相比之下，终端用户会竭尽全力避免违约，因为房产是他们的居住场所。即使处于负资产状态，终端用户也能忍受更长时间的市场波动。虽然这种情况令人沮丧，但这种直接解释至少比单纯声称“是为了帮助提高住房负担能力的最大胆抵押贷款改革”更具诚意。 无论如何，这与抵押贷款违约的问题是一样的：延迟问题很容易，但处理因延迟而放大的后果就变得复杂了。最初问题不大，但随后会突然加剧。 大部分市场的早期问题并没有真正解决，只是被多次推迟。如今，人们已经习惯了这种现象，这是典型的道德风险案例。多个问题正在逼近临界点，决策者很可能会再次尝试延迟问题。然而，延迟并非没有风险，它加重了家庭的经济压力，需要更大幅度的调整来恢复市场效率。这种策略在短期内有效，但到某个时候就会失效。尽管目前还不清楚这一崩溃时刻是否临近，但没有人愿意见证一个经济体系如此破碎，以至于即便数百亿的刺激措施也无法修复。 上传:加国易居 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.