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对于人在加拿大的华人，换加币基本是个刚需，目前换加币无外乎以下几种方式： 1.找持牌换汇公司兑换 多伦多排名靠前的持牌换汇公司主要有方圆国际和昆仑国际。此外，还有第二梯队的信一外汇等公司，这些公司拥有合法的MSB牌照，具备办公地址和良好商誉，基本可以确保99.99%的安全性。不过，在选择持牌公司时，要问清楚出款的方式是通过加拿大境内还是境外。一些持牌公司虽然有牌照，但实际上加币是从香港等境外汇入的，与本地电汇有所区别，需要注意。 2.找朋友等熟悉的人私下兑换 这条方式并不保证100%的安全性，所以务必要清楚对方的资金来源、换汇的原因以及资金在账户上的沉淀时间。此外，如果你了解对方的家庭住址、工作情况或公司经营情况，并知道其工作或店铺的地址，这种情况下的安全度一般可达到80%。如果你还知道对方拥有几套房产或其生意状况较好，对于拥有几百万加币资产的人来说，他们不太可能随意欺骗你。因此，与熟人换汇时，掌握对方越多的信息，尤其是对方越是公众人物，安全度就越高。 3.在微信好友、朋友圈或微信群里添加好友换汇 这种方式非常不推荐，除非是非常信赖的朋友推荐，最好是提供背书或担保。如果加入了安全度高的换汇群，由群主和群成员进行初步筛选，虽然不能100%保障安全性，但至少过滤了一层风险。 需要注意的是，一定要选择那些长期活跃在群里，且经常进行换汇的人。这些人大多数只是赚取中间差，不会觊觎你的本金，是守法良民。因此，他们的安全性较高，可信度较强，风险也相对较低。应牢记，该赚的钱要让别人赚，不要贪小便宜而亏掉大额资金。 那些新加入群还没与任何群友交易过、没有信誉度的人，如果他们加入群后立刻私聊你，而不敢在群里公开说话，则需要警惕，因为他们很可能是骗子！ 如果完全没有以上提到的持牌公司、熟人关系或微信好友背书担保的情况下与纯陌生人换汇，必须当面交易！必须当面交易！必须当面交易！   记住一个信条：一切不敢来银行当面交易的，都是骗子！哪怕他不是骗子，请把他当骗子！（来银行面交也不保证100%安全） 当面交易注意事项： 交易本票 当面交易本票（certificate cheque）时，不要只收一张本票。本票可以造假，我们听说过很多这样的案例。本票存入账户后，银行会显示资金增加，但实际上不会增加可用资金，银行需要五个工作日核实这笔钱。制作假本票非常容易，所以一定要去银行柜台，看着对方开出本票。五大银行的工作人员确认过，当面在银行柜台开出的本票是真实的；即使对方盗用他人身份开票，审核责任在银行。如果银行未能通过证件、样貌和签名识别出盗用身份，银行要承担全部责任。骗子95%不敢去银行柜台与你当面交易。 银行转账 银行转账时，道理相同，必须在银行柜台完成。出事了，银行承担责任。因为我们听说过5%的超级骗子可以伪造全套假身份。比如，骗子B与你换钱，不管是开本票还是银行转账，他敢去银行交易，出示身份证、签字，银行难以辨认。如果银行早期用户不需要签字，比对签名也无用。你以为交易完成，几天后银行通知你，真正户主C报告其账户的钱被转走。银行比对后发现交易的不是C，而是B，然后B消失了。资金被冻结，需等待银行调查，最终结果多数情况下银行承担责任，但资金冻结时间长，给你带来麻烦。小金额银行可能自认倒霉，大金额银行会争论。你能拿回多少取决于运气和毅力。我们分析过，大概率是B和C串谋，因为在加拿大，难以完整伪造他人全套身份资料。 EMT转账 同理，银行也可以伪造全套假身份。EMT更简单，黑客能搞定。黑客入侵C账户，转账3000加币给你，收到15000+人民币后跑路。你收到的3000加币会被银行追回，银行不会赔偿。银行默认你是骗子转移赃款的环节。资金会原路返回受害人。所以，若非你非常信任的朋友、群主、长期客户、公众人物，即使是EMT转账也要视为不安全交易（当然，不是所有人都是骗子）。 对方给支票 OMG，对方写张支票给你，等于给你一张白纸啊！除非是非常信任的人，否则千万不要接受支票换汇。希望没有人会犯这种错。 现金交易 这是所有环节里风险最大的部分。建议如果不是行家，且金额大于一万加币，不要选择现金交易。面临的风险如下： 假钞风险 被抢劫风险：数完钱后，你将人民币转给对方，可能出现几个人直接抢走你的现金（这种事在车里、家里都发生过，新闻也报道过）。 隐秘地点风险：对方约你在安静、人少的地方交易，可能你一停车就会被打劫，打劫者不露面，早早安排他人实施抢劫。 警察风险：被警察拦下，要你证明现金来源。证明不了的话，抱歉，现金会被没收。 如果必须进行现金交易，如何确保安全？ 到对方家里或公司交易：对方家里或公司比在外面交易安全度高出很多。骗子不敢让你知道他家或公司在哪里。在对方家里或公司交易，出事了举证对方有问题相对容易。如果在外面被打劫，只有你自己知道是对方的问题，但无法举证。 银行交易：可以直接约在银行交易。银行工作人员和保安不会介意你们交易现金。只要不是带着一大袋现金，几千加币真的可以在银行里交易。 如果大家有其他好的经验分享，欢迎跟帖回复。我把我知道的，以及我的经验全部分享出来了，希望善良的人不要再被骗。 来源：BRUCE 信一外汇 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

居住在安省Horseshoe Valley的Alecia在谈到2025年即将续约的抵押贷款和可能上涨的费用，“问题不仅仅是房贷，还有地税和其他日常开支，”63岁的Alecia告诉CTV新闻，她和丈夫试图挂牌出售房产，但考虑到生活成本高企，他们计划搬到墨西哥。 根据加拿大按揭与住房公司（CMHC）发布的报告，2025年将有120万加拿大房主面临抵押贷款续约，其中至少85%的贷款是在加拿大央行基准利率为1%或更低时签署的，这意味着超过100万房主将在续约时面对“显着更高的利率”。 图片来源：Shutterstock 尽管加拿大央行自去年春季以来已累计降息175个基点，但与疫情期间签订的超低利率相比，房贷还款额的“冲击”仍将显现。 Alecia目前还剩下100万加元的房贷，她坦言并不清楚续约时将面临怎样的利率环境。而在安省Tottenham的Maria也表达了类似的担忧。这位61岁的房主目前的贷款利率为1.9%，但续约后可能会涨至3.99%或更高，每月还款额预计增加至少700加元。 “我们不得不重新调整预算，”Maria说道。她计划将还款方式从双周支付改为每月支付，并延长还款期。“这当然会让贷款期限变长，但我们无法继续维持目前的支付水平。” 房贷违约率或将上升 CMHC预计，随着还款压力增加，加拿大的抵押贷款违约率将进一步上升。截至2024年第二季度，全国抵押贷款逾期率（即超过90天未还款）已从第一季度的0.188%增至0.192%，约有13,000户家庭处于拖欠状态，而这一比例在2022年曾降至历史低点0.14%。 CMHC副首席经济学家塔尼娅（Tania Bourassa-Ochoa）表示，尽管预计违约率会增加，但加拿大房主的韧性仍然强劲。 “我们不认为会出现大规模违约潮，”她说道。“加拿大人一直以来都展现了很强的经济适应能力。” 专家建议：如何续约获得最优利率？ 对于超过100万即将续约的房主来说，找到最优惠的利率至关重要。Ratehub.ca内容负责人佩内洛普·格雷厄姆（Penelope Graham）建议，房主或其经纪人应积极比较市场报价，而不是直接接受现有贷款机构提供的续约条款。 “银行通常为吸引新客户提供更具竞争力的利率，因此房主需要自行研究市场或寻求经纪人的帮助，以确保获得最优惠的条件，”她说。 至于选择固定利率还是浮动利率，格雷厄姆表示，这取决于个人的风险承受能力。“虽然浮动利率预计在2025年可能会下降，但固定利率的变化受多种因素影响，包括美国联邦储备的政策和潜在关税的不确定性。” 经济学家的乐观预期 尽管房主面临压力，但经济学家和金融机构普遍认为，房贷冲击更多体现在个人层面，而不会对整体经济和房地产市场造成重大影响。加拿大金融机构监管办公室（OSFI）表示，加拿大房主整体上“较好地”应对了当前的信贷周期。 CIBC的报告也指出，房贷压力更多是微观问题，不太可能引发宏观经济风险。 文章来源：https://www.cp24.com/local/toronto/2025/01/07/canada-could-see-a-wave-of-mortgage-renewals-in-2025-here-is-how-some-homeowners-plan-to-navigate-the-payment-shock/ 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

专家表示，随着借贷成本下降，预计2025年加拿大房地产市场将迎来投资者兴趣回升，更多资金可能会流入这一行业。 Colliers加拿大资本市场高级副总裁Reid Taylor表示，加拿大房地产行业的投资者情绪正在改善，同时宏观经济形势也呈现出较低的利率和通胀水平。因此，他预测2025年将是一个新周期的开始，各个商业领域的活动将有所增加。 “在经历了2023年和今年的低迷投资活动后，我们仍处于一个相对迟缓的时期。因此，仍需一些耐心，”Taylor在12月接受BNNBloomberg.ca采访时表示。 “我们可能不会在第一季度和第二季度看到明显的活动激增，但我可以告诉你，市场共识似乎是，这确实是一个新周期的开始，最糟糕的时期已经过去。” 他补充说，预计全球资本对加拿大房地产的兴趣将持续增长，并希望看到加拿大的大型本土机构在2025年成为活跃的买家和卖家。 “我们已经看到对零售物业的投资兴趣和活动有所增加，特别是基于需求的零售中心（如）超市为主的物业，”Taylor表示。 “这是基于经验的观察，但这些物业在我们与机构客户的许多对话中，往往位居新收购的优先列表。工业和多户住宅（物业）将继续是许多多元化投资者组合中的主力。” 更多“个人房东” Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示，他看到更多投资者回归市场，作为房东，并且住宅市场活动有所增加。 Soper在12月接受采访时表示，他看到投资者逐步回归，其中许多是高杠杆的投资者。 “我们确实看到了投资市场的缓慢回归。这里所说的投资市场，指的是那些小型企业或个人房东，他们拥有一处或几处投资物业。这些人构成了加拿大租赁物业的大多数，而他们过去几年经历了非常艰难的时光，”他说。 根据Soper的说法，当利率上升时，许多投资者离开了市场，“他们的公寓持平或贬值，并且出现现金流负担”。根据Royal LePage的研究，Soper表示，目前大约有440万加拿大人拥有投资物业，约有900万人表示未来三年内希望成为投资者。 “这虽然是一个有理想的数字，但它展示了一个事实：拥有房地产是一种稳健的方式，可以像RRSP那样积累财富，这种方式不仅能赚些小钱，且底层的物业还会增值，”Soper表示。 他补充道，加拿大人“并非对房价的迅速上涨以及住房短缺视而不见”。 “我们预计，当加拿大央行将利率调整至中性水平时，投资市场将更加活跃，届时央行的政策既不再收紧也不再刺激经济，这应该会发生在2025年下半年。我相信到那时，我们将看到更多的个人投资者和房东，”Soper说。 “这是一个增长市场。” 住宅房地产销售 Soper表示，疫情期间住宅市场的“过度”现象导致了一个“超级”下行期，高利率压制了市场活动。他指出，2008-09年大萧条后的低迷持续时间大约是此次下行期的一半。 “因此，这次低迷相对较长，我们最大城市的销售量，像大多伦多地区，已经回到了2008年的水平，”Soper表示。 尽管市场低迷，他表示，由于国家的住房短缺，房价“依然坚挺”。 “因此，我们知道，疫情后市场的修正会是相当显著的。其持续时间超出了我们的预期，主要是因为高利率是为了抑制异常的通胀飙升，”他说。 展望2025年，Soper表示，他预计住宅市场将强劲复苏，部分原因是首次购房者在借贷成本降低的背景下进入市场。 “首次购房者在恢复市场中是一个非常重要的核心群体，他们之前一直在观望，因为利率太高，”他说，并补充道，首次购房者通常相对于他们购买的房产价值来说是大额借款人。 Soper表示，随着加拿大央行在6月开始降息，首次购房者并未受到足够激励进入市场，因为利率变化大约每六周就会发生一次。然而，他表示，10月50个基点的降息使得更多人开始离开观望状态。 “我认为这将成为市场活动的主要驱动力之一：人们希望赶在一波回归到不舒服的常态之前，尤其是在我们最昂贵的市场——不列颠哥伦比亚省和安大略省，那里买房时会面临多重报价、竞标战，房价涨幅超过收入水平，”Soper说。 房价预测 根据Royal LePage的预测，到2025年底，整体房价预计将上涨约6%。不同类型的物业中，单户别墅预计上涨约7%，公寓上涨3.5%。 Soper表示，预计多伦多的综合房价将上涨5%，单户别墅价格上涨7%，而公寓价格预计下降约1%。温哥华的综合房价预计上涨4%，单户别墅上涨2%，公寓上涨4.5%。 “因此，在温哥华，公寓市场的故事有所不同，这与需求关系不大，更多是与新物业的供应量有关，”Soper表示。 同时，蒙特利尔的综合房价预计将上涨6.5%，单户别墅上涨7.5%，公寓上涨6%。 写字楼物业 Taylor表示，加拿大的写字楼市场复苏滞后，但到2025年可能会有所改善。 “我认为2025年加拿大的写字楼市场确实有一些积极信号。 一个例子是，我们已经看到多伦多的郊区写字楼交易有所增加，这与租赁市场的改善密切相关，”他说。 他说，写字楼市场出现了“向高质量建筑的迁移”，尤其是多伦多的高质量、专业管理的建筑表现良好。 “但我认为，衡量我们写字楼市场现状和未来的真正指标，可能就是市中心的写字楼。市中心一直是加拿大写字楼交易量的主要来源，”Taylor表示。 他补充说，随着其他物业类型的销售回升，更多资本将流向写字楼市场。 “这将激发一个新的活动周期，帮助调整估值，尤其是许多机构现在将写字楼计入资产负债表，这反过来将成为更多投资活动的催化剂，而这正是近年来我们所缺乏的，”Taylor表示。 上传:加国易居 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

在许多方面，加拿大2025年的房贷前景就像一只章鱼在玩猜谜游戏一样模糊不清。许多因素都取决于来自两国政府（无论是加拿大本国还是美国）的未知政策，这些政策可能会迅速重塑加拿大房贷利率和房地产市场的格局。我们将在本季度晚些时候了解更多信息，但目前，某些方面的趋势已经足够明确，可以做出一些不算冒险的预测。基于此，以下是对2025年房贷和房地产市场的五个预测： OSFI的贷款收入比（LTI）规定将更为严格加拿大银行监管机构目前限制了超过借款人年收入4.5倍的房贷比例，但这一上限因贷款机构不同而有所差异，且是保密的。这意味着在许多联邦监管的贷款机构中，若LTI比例超过这一水平，房贷批准可能会受到影响，存在不确定性。因此，在2025年，LTI限制可能会对一些借款人造成麻烦，因为他们可能会意外遭遇申请被拒的情况，迫使他们不得不向多个贷款机构申请。 如果利率下降约100个基点，LTI限制可能会成为比当前政府房贷压力测试更为突出的限制。事实上，它可能会有效限制过度借贷，甚至在12月时迫使OSFI取消房贷压力测试。 房地产将迎来春季反弹2025年，房地产市场将受到多个因素的推动：放松房贷保险规则、收入增长、市场情绪改善、利率下降、区域性供应瓶颈以及被压抑的需求。难怪许多专业的预测人士都普遍押注于超过4%的房价增长。与此同时，大部分收入年增长超过4%，政府正在打击外国和投机性购房，人口增长也有所放缓。这一组合因素应该能防止房贷可负担性进一步恶化。 至于利率——房贷需求的“大主宰”——它仍然是2025年的一个巨大变数。这也是为什么我没有那么大胆地预测房地产市场会强劲复苏。 债务将使更多房主的通勤时间变长虽然债务服务比率略有下降，但仍接近历史高点。而信用卡债务（+9.4%）和汽车贷款（+13.6%）等非房贷债务负担却年年飙升。此外，服务费、食品、物业税、保险和许多其他开支的价格也在上涨。因此，许多债务负担沉重的消费者将需要寻找更便宜的住所，在居家办公和混合工作安排依然普及的情况下，中产阶级的加拿大人将越来越多地选择远离大城市核心区域的新家。 房贷转换量激增今年，加拿大的许多房贷者在续贷时将面临200个基点以上的利率上涨，这对他们将产生支付冲击。为了降低月供，加拿大人将更加积极地比较房贷利率。许多负债比率较高的借款人将利用新的规则，允许借款人在无需通过联邦房贷压力测试的情况下转换贷款机构。预计由于这一潜在的“流失潮”，贷款机构将会调整续贷利率，以留住客户。尽管这会为一些借款人省去转换贷款机构的麻烦，但考虑到有120万房贷将在今年续约——远高于正常水平——预计仍将出现大量“房贷音乐椅”的情况。 交叉销售将推动利率竞争存款性贷款机构越来越愿意牺牲前期的利息收入（即提供更大幅度的房贷折扣），以期交叉销售其他金融产品。我指的是储蓄账户、信用卡、信用额度、债务人寿保险、定期存款证（GICs）和其他投资等产品。 对消费者来说，这种做法是有利的，因为他们不必购买这些产品，尽管他们会受到大量的促销推销。其不利之处在于，这一趋势会对那些没有其他金融服务可售的贷款机构（即“单一产品”贷款机构）施加竞争压力。（顺便说一下，捆绑定价——即如果你同意购买其他产品，贷款机构会提供更低利率——并非违法的“捆绑销售”，尽管许多人误以为它是。） 总的来说，尽管上述预测并不算过于激进，但有一点是可以肯定的：2025年将充满许多惊喜。 上传:加国易居 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.