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根据加拿大央行周一公布的一项调查，金融市场认为，加拿大央行将在 2025 年 6 月前将其政策利率下调至 2.75%，并在 2025 年剩余时间和 2026 年维持该利率。 这项季度调查于 9 月 18 日至 27 日进行，基于 30 名金融市场参与者的回答。自那时以来，央行已将隔夜利率下调 50 个基点，降至 3.75%。 加拿大央行表示其中性利率区间在 2.25% 至 3.25% 之间，但未提供具体目标。调查中 26 份回复的中值为长期名义中性利率为 2.75%。 中性利率代表一种理论借贷成本水平，既不鼓励也不阻碍经济增长。 上周，加拿大央行行长蒂芙·麦克莱姆在多伦多的一次会议上表示，央行可能必须“发现”中性利率。 “我们不知道确切的速度。我们也不知道着陆点的具体位置，”他说。 这项调查还了解了市场参与者对通胀和加拿大经济的看法。 根据 27 份回答，平均而言，消费者价格指数到年底将达到 2.2%，到 2025 年将达到 2%，而加拿大经济将在 2024 年增长 1.5%，到 2025 年将增长 1.9%。加拿大央行的最新预测是，今年的年增长率为 1.2%，到 2025 年将增长 2.1%。 在经济衰退的可能性方面，只有 20% 的人认为未来六个月内会出现经济衰退。受访者认为地缘政治风险是经济增长的主要下行风险，而房地产市场走强是经济增长的主要上行风险。 文章来源：https://financialpost.com/news/economy/bank-of-canada-neutral-rate-could-be-2-75-per-cent…

在加拿大的一些主要公寓市场，尤其是移民人口集中的地区，市场情绪正持续恶化，危机日益加剧。在多伦多大都会地区，当前面临一系列挑战，具体情况如下： 首先，公寓挂牌数量达到了创纪录的水平，与去年相比增长了38%。根据住房分析师Ben Rabidoux的分析，预计到2026年，该地区的公寓竣工量将创下两年来的新高。这一数据意味着市场将面临大量新公寓的涌入，竞争将更加激烈。 第三季度的公寓销售量急剧下降，尤其是新公寓的销售量，降至自1995年以来的最低水平。此外，根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）的数据显示，出租公寓的数量在第三季度激增了46.6%，显示出市场上出租住房需求的上升。 未售出的新公寓库存也比过去十年的平均水平高出56%。上市公寓的平均挂牌天数同比增加了43%，表明卖家面临更长的等待时间。而许多房东由于无法顺利出售房屋，试图通过降低租金来产生现金流，导致租金价格暴跌。 图片来源：Cole Burston 尽管抵押贷款利率有所下降，投资者仍然面临“严重负现金流”的困境，贷款价值比达到80%。Concierge Mortgage Group的抵押贷款经纪人罗斯·泰勒（Ross Taylor）表示，许多持有待售房屋的开发商开始提供更激进的价格折扣，希望借此吸引买家。 然而，部分卖家面临的挑战是，他们无法获得几年前多付的公寓的抵押贷款，这通常是因为公寓的评估价格低于购买价格。泰勒指出：“RBC通常是新建筑项目的首选贷款机构，无论最终事实如何，RBC会将价值锁定在购买价格上。这对房屋价值低于购买价格的买家而言是一大福音。” 在大多伦多地区，TRREB表示，第三季度公寓转售量下降4.4%，而挂牌量则上涨了10.6%。这一切发生在政府宣布未来两年将大幅削减加拿大人口之前，这对市场造成了重创。多伦多、温哥华和蒙特利尔等城市的公寓主要由临时居民和移民租赁。 自1867年联邦成立以来，加拿大的年度人口从未下降过。因此，联邦政府为何要进行如此冒险的经济政策，让人口增长率在两年内为负（每年-0.2%），实在令人困惑。 此外，单身公寓面临的价格风险最大。TRREB指出，第三季度单身公寓的租赁挂牌量激增77.6%，而没有卧室的公寓平均租金同比下降8.8%。抵押贷款专家罗恩·巴特勒（Ron Butler）在社交媒体上表示，“对于‘狗笼公寓’，价格可能会非常低，甚至低于我们的预期。” 尽管某些抵押贷款机构不愿意向小型单身公寓提供贷款，但每项资产都有其清算价格，未来依然有可能好转。联邦政府承诺到2027年将增加移民人数，而由于目前的建设不足，2028年可能会出现严重的供应短缺。 对于希望在多伦多以最优惠的价格租赁价值60万加币的公寓的购房者，Streetwise Mortgages的租赁专家达莉亚·巴尔苏姆（Dalia Barsoum）建议，信用评分应在680以上，每月债务与总收入比应在45%或以下，年收入大约需在145,000加币左右。 并非所有移民密集的公寓市场都像多伦多一样面临崩溃。在风险等级为1到10的范围内，多伦多被评为9，而温哥华是6或7，蒙特利尔则是2。这种差异提醒投资者在做出决策时，需谨慎考虑各地市场的不同表现和前景。 文章来源：https://financialpost.com/real-estate/mortgages/condo-owners-pain-buyers-gain-market-meltdown 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

在经历了疫情时期的超低利率后，2025年将有超过100万名房主面临“显着高得多的利率”，这或将引发因无力还款而导致的房产大量挂牌。加拿大按揭及住房公司（CMHC）最新报告指出，在接近85%的房主签订贷款时，加拿大央行的基准利率还在1%或以下，而当前利率已攀升至3.75%。 根据CMHC发布的数据，2025年约有120万固定利率按揭贷款即将到期，2026年这一数字预计为98万。届时，这些贷款的利率将远高于贷款初始时的利率水平。2025年，将有逾105万笔固定利率贷款到期，而这些贷款最早签订于利率处于历史低位的时期。牛津经济研究院的经济学家迈克尔·达文波特指出，这一大量贷款到期潮可能带来压力，致使许多业主不得不将房产挂牌出售，以避免违约。 图片来源：Lance McMillan “2025年第四季度和早期阶段的按揭更新可能会导致二手房市场挂牌量的迅速增长，超过该期间的房屋需求增加量。”达文波特表示道，“随着利率继续下降以及更宽松的按揭政策逐步发挥作用，预计2025年中期，住房需求将显着回升。” 目前，私人贷款市场中按揭违约和法拍销售案例已开始上升。这是由于私人贷款的利率更高，且监管相对宽松。据CMHC报告指出，2024年第二季度，私人贷款市场的违约率和法拍数量显着增加。其中，单户住宅违约逾60天的比例从2022年第四季度的1.7%上升至5%，法拍比例则从1.3%上升至3.5%。CMHC副首席经济学家塔尼娅·博拉萨-奥乔亚指出，在目前多伦多紧俏且流动性较强的房地产市场，买家可以快速出售房产并获得较高价格，这为因贷款压力而难以支付按揭的业主提供了一种避免法拍的选择。 尽管如此，整体按揭违约率仍然相对较低。2024年第二季度，全国按揭违约率从2022年的0.14%上升至0.19%，但仍低于疫情前2019年的0.28%。然而，在房贷违约出现之前，其他信贷如汽车贷款、信用卡和信用额度的逾期付款已显着增加。CMHC报告称，这些早期逾期支付的上升可能是房贷违约率进一步上升的预兆。 过去一年，高生活成本和不断增加的债务偿付压力已使许多家庭预算紧张，家庭负债水平仍居高不下，许多房主面临较高的财务脆弱性。CMHC表示，尽管房贷持有人面临着挑战，但也有利好消息：加拿大央行在2024年6月开始了一轮降息周期，目前的基准利率已从5%降至3.75%。预计今年底还将有进一步的降息，这将有助于2025年面临贷款更新的房主更好地应对还款压力。 央行的降息措施和住房市场的相对流动性为缓解违约潮提供了一些缓冲。特别是在多伦多等流动性高的地区，房主可能选择出售房产以避免法拍，这可能会抑制大规模违约潮的发生。但整体来看，加拿大市场的高债务水平和高利率确实增加了未来几年出现违约潮的风险。 文章来源：https://www.thestar.com/real-estate/more-than-a-million-mortgage-renewals-in-2025-could-mean-a-listings-surge-as-stressed/article_9c7db70e-9ac6-11ef-9178-8bf35b5f555a.html 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

六位经济学家和房地产经纪人向路透社表示，由于加拿大拟议项目的销售处于历史低位，房屋所有权危机可能在未来几年进一步加剧。这些拟议项目的销售通常称为预售，主要涉及多伦多等大城市的一居室和两居室公寓。大部分房产通常由投资者购置用于出租。自两年前利率上升以来，许多加拿大人已无法负担住房，即使最近利率有所下降且抵押贷款规则放宽，非投资者购房者仍面临重重困难。 图片来源：Darryl Dyck 多伦多某房地产经纪公司的总裁约翰·帕萨利斯指出：“如果你认为父母会带着婴儿车在公寓楼前排队购买500平方英尺的公寓，那就大错特错。”这反映了目前市场对购房者的真实状况。 目前关于预建房屋销售的数据主要来源于房地产经纪人和经济学家的市场交易观察，尚无官方统计。在过去，投资者推动了大城市的建设热潮，但经济学家和房地产经纪人表示，投资者现在大多远离市场，原因主要包括高昂的抵押贷款成本、资本增值前景低迷、租金上涨放缓，以及对利率变化和政府政策的诸多不确定性。 通常，贷款人会在销售50%至70%的房产后同意为建筑商提供资金以启动施工。然而，加拿大的房屋所有权危机也是导致总理贾斯汀·特鲁多支持率下滑的主要原因之一。政府数据显示，特鲁多领导的自由党为应对住房危机推出了一系列措施，但未能有效激励建筑商增加房屋建设。 RBC的住房经济学家罗伯特·霍格表示，预售量的下降预示着未来几个月的项目开工量将减少，这将进一步抑制长期以来亟需的供应以满足不断增长的需求。他指出：“在未来四到五年内，我们无法平衡住房市场，这将加剧供需不匹配的问题。” 本月初，政府调整了一项抵押贷款规则，允许首次购房者或购买新建住房的人获得30年摊销期的贷款。然而，批评人士认为，这一措施可能无法有效刺激建筑商开始新项目，因为尽管经历了四轮降息，最便宜的抵押贷款利率（五年期固定利率）仍可能不会有太大变化，导致投资者继续观望。 此外，多伦多地区的市场供应增加，进一步削弱了投资者对未来资本增值的信心。霍格补充说，尽管政府努力通过限制移民来控制人口增长，但人口增长率依然过高，需求仍将持续。根据联邦住房机构CMHC上个月发布的《住房供应报告》，2024年前六个月新建公寓的销量比去年同期下降了一半以上。 报告的共同作者、CMHC副首席经济学家阿莱德·阿布·伊奥尔沃斯表示，许多开发商亟需资金来启动计划中的公寓项目。他指出：“如今建造这些大型公寓大楼相当困难。”这使得加拿大的住房市场面临严峻挑战。 文章来源：https://www.ctvnews.ca/business/with-condos-not-selling-canada-faces-worsening-home-ownership-crisis-1.7093509 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.