加拿大统计局最新数据显示，10月通胀率达到2%，重回加拿大央行的目标水平，但高于经济学家此前预测的1.9%和9月的1.6%。这一消费者价格指数（CPI）报告是加拿大央行在12月11日做出下一步利率决策前的重要参考数据。结合即将发布的第三季度国内生产总值（GDP）和11月就业数据，央行将评估是否降息25个基点，甚至降息50个基点。

图片来源：The Canadian Press

以下是经济学家对通胀数据的解读，以及对央行政策的预测。

住房推高通胀：加拿大国家银行的观点

加拿大国家银行的经济学家马修·阿瑟诺（Matthieu Arseneau）和凯尔·达姆斯（Kyle Dahms）指出，10月通胀的主要推动力是住房成本。

他们表示：“住房行业的三个子成分——抵押贷款利息成本、租金和房产税——位列年度通胀贡献的前五位。”数据显示，如果剔除住房因素，10月通胀率仅为0.9%，表明经济仍远未达到其潜在产能。

尽管央行首选的核心通胀指标仍高于目标，国家银行认为劳动力市场的疲软将推动经济进一步放缓。基于此，他们唿吁央行在12月降息50个基点，但承认最新通胀数据对这一预测构成了不小的挑战。

潜在通货紧缩：牛津经济研究院的分析

牛津经济研究院的迈克尔·达文波特（Michael Davenport）则对通胀形势持更乐观态度。他指出，房产税的高涨是短期因素，10月CPI背后实际隐藏着通缩趋势，服务业和住房通胀已经开始放缓。

达文波特认为，尽管核心通胀有所上升，但单月数据不足以形成趋势。他预计，加拿大央行将在12月降息50个基点，以应对经济增长放缓和通胀下行的风险。

降息幅度取决于新数据：凯投宏观的观点

凯投宏观副首席北美经济学家斯蒂芬·布朗（Stephen Brown）强调，加拿大央行的降息幅度将取决于即将公布的GDP和就业数据。如果这些数据表现强劲，央行可能仅降息25个基点。

布朗指出，10月CPI受房产税年度调整的影响较大，尤其是主要城市的房产税涨幅创下32年来新高。同时，服装、租金和机票价格也高于预期。布朗预测，第四季度通胀率可能升至2.5%，这降低了大幅降息的可能性，但仍需视具体经济数据而定。

通胀“起伏不定”：加拿大皇家银行的预测

加拿大皇家银行经济学家许志永（Abbey Xu）则认为，劳动力市场的疲软和失业率的上升将促使通胀在未来逐步下降。她表示，抵押贷款利息成本占通胀增长的30%，但随着利率进一步下调，这一因素的影响将逐渐减弱。

她预计，央行将在12月降息50个基点，重点关注劳动力市场和GDP数据的变化。

文章来源：https://financialpost.com/news/economy/canada-inflation-rate-rises-jumbo-interest-rate-cut-possible

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一份由德勤撰写的最新报告警告，加拿大青年失业率已达到“令人不安”的水平。数据显示，8月份青年失业率高达14.5%，为2012年以来的最高点，这一现象可能在未来十年给加拿大经济带来数十亿的损失。

该报告由查理三世国王在担任威尔士亲王时创立的青年慈善机构——加拿大国王信托会委托撰写。研究指出，如果不采取行动，到2024年，加拿大的实际GDP增长可能会损失185亿加元，而政府未来十年的净收入可能减少53亿加元。

青年失业率远超平均水平

报告显示，青年失业率远高于其他劳动年龄人口的失业率（6.6%），达到了两倍多。这一现象长期存在，并对社会和经济造成深远影响。

“这份报告在多个层面上令人担忧，”加拿大国王信托会首席执行官法拉·穆罕默德（Farah Mohamed）表示。“如果我们不投资年轻人、不为他们创造就业途径，加拿大的竞争力和生产力将难以提升。”

多伦多青年就业服务机构（YES）总裁蒂莫西·朗（Timothy Lang）指出，青年失业率长期维持在高位背后有其深层原因。年轻人往往面临更激烈的职场竞争，同时他们可能缺乏清晰的职业目标或必要的技能，这进一步加剧了失业问题。

失业的社会影响

报告警告，如果不采取措施解决青年失业问题，其后果将超出经济层面，包括精神健康恶化以及犯罪率上升。穆罕默德表示，就业为年轻人提供了归属感和社会联系的机会，而失业则可能削弱他们的自信心和社会融入感。

“当你让年轻人进入职场并参与有意义的工作，他们不仅会对自己的工作感到满意，还会增强自信并感受到社区的支持，”穆罕默德说。

解决青年失业的潜力

尽管问题严峻，报告认为通过正确的政策和合作，青年失业问题是可以解决的。

穆罕默德表示，若能充分开发年轻人的潜力，加拿大有望创造228,000个就业岗位，工资和薪酬总额增加92亿加元，而政府的收入损失也将转化为收益。

报告建议政府、企业和非政府组织携手合作，制定政策以确保青年获得必要的教育和技能培训，同时提供就业和创业支持。例如，降低岗位对经验的要求，为年轻人提供进入职场的第一步机会。

“许多行业正在为人口老龄化问题担忧，但青年群体正是我们最大的潜力来源，”穆罕默德说。

长期投资的回报

虽然青年失业问题没有快速解决办法，但朗强调，当前采取措施将带来长期回报。“我们需要投入资源来支持年轻人，这不仅有助于个人的职业发展，还能提升社会和经济的整体韧性，”他说。

报告唿吁政府和社会各界采取行动，解决青年失业问题，以推动经济增长、提高社会稳定，并为未来的人力资源储备打下坚实基础。

文章来源：https://globalnews.ca/news/10877336/youth-unemployment-fix-canada-cost-economy/

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加拿大按揭与住房公司（CMHC）发布最新报告称，尽管房主在快速升息的环境下展现出“显着的住房韧性”，但未来六到十二个月内按揭违约风险显着增加。

图片来源：Candyd Mendoza

按揭违约初显上升趋势

CMHC的分析指出，房主的信用违约率仍低于租客，而按揭违约率目前依然处于历史低位。然而，这一数据已开始出现上升，预计多伦多和温哥华的按揭违约率将大幅攀升，可能达到2012年（多伦多）和2015年（温哥华）以来的最高水平。温尼伯的违约风险次之，而蒙特利尔、渥太华和埃德蒙顿的市场表现复杂，需要进一步关注。

CMHC的高级副总裁马修·拉贝尔（Mathieu Laberge）表示：“尽管按揭违约率可能仍在疫情后范围内，但非按揭债务逾期率的急剧上升是值得警惕的信号，尤其是在多伦多和温哥华这些高风险市场。”

市场失衡与买家市场压力

报告指出，多伦多和温哥华因上市房源远多于成交量，房主难以通过出售房产缓解财务压力。根据在线房地产公司Zoocasa的数据，今年9月，多伦多的房屋销售与新增房源比例为全国主要城市中最低，形成买方市场。这种市场失衡可能会导致按揭违约率在未来几个月内进一步上升。

“销售与新增房源比例的下降通常会在6到12个月后引发按揭违约率上升，而非按揭债务逾期的增加则是另一个早期信号，”拉贝尔补充道。

分组分析：各城市市场前景

CMHC将九个加拿大城市分为三类：

1. 低风险组：卡尔加里、萨斯卡通和哈利法克斯预计按揭违约率将保持在疫情后低位。
2. 高风险组：多伦多和温哥华预计违约率大幅攀升。
3. 混合组：蒙特利尔、渥太华和埃德蒙顿表现复杂，需密切监控。

报告指出，尽管加拿大全国范围内的按揭违约率尚未出现显着上升，但在大多伦多地区（GTA），住房市场的预售活动疲软，进一步拖累了建设和销售市场的复苏。

报告同时警告，加拿大全国失业率上升将进一步加剧家庭财务压力。2025年，预计有超过105万名借款人面临以显着更高利率续签按揭的挑战。

“尽管加拿大央行已开始降息，但这种利率压力将影响按揭负担能力，特别是在多伦多和温哥华等城市，”CMHC表示。

应对措施：减轻房主压力

CMHC建议房主利用各种减负工具，例如短期按揭延迟、延长还款期以及将逾期还款加入按揭余额。此外，加拿大新的《按揭宪章》已明确金融机构为受财务压力影响的借款人提供支持的联邦指导方针，包括灵活调整贷款条款以缓解家庭负担。

拉贝尔总结道：“随着非按揭债务逾期率的攀升以及市场失衡加剧，未来12个月的按揭违约情况需要特别关注。”

文章来源：https://financialpost.com/news/toronto-vancouver-risk-sharp-rise-mortgage-arrears

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在加拿大最昂贵的社区之一附近，Fitzrovia Real Estate Inc. 推出了一座49层高的租赁公寓塔楼，旨在展示租赁物业在解决主要城市住房短缺问题中的重要作用。

Fitzrovia表示，公司最近利用由养老金计划支持的11亿加元新基金完成了首笔投资，收购了多伦多中城区St. Clair Avenue West上一栋24层办公楼的改建权。该楼紧邻房地产经纪人所描述的“独家”Forest Hill社区。

图片来源：Fred Lum/The Globe and Mail

Fitzrovia创始人兼首席执行官Adrian Rocca表示：“我们计划为在租赁市场中需求未被满足的退休家庭和年轻家庭提供住所。”新楼的600个单位中将包含大量两居室和三居室公寓。公司计划通过新筹集的Fitzrovia DevCore Fund LP基金启动更多类似规模的项目。

Fitzrovia背靠多家加拿大最大的养老金计划，持有价值90亿加元的资产组合，包括八座公寓楼和15个处于不同开发阶段的项目，其中涵盖高端租赁公寓、学生住房以及多伦多市中心的翻新旧公寓。

这座建筑由一个德国家族拥有，目前被安大略省环境厅租赁。其租约将于明年到期，省级部门不计划续租。Fitzrovia与业主签订了一份100年的租赁合同，这种“以租赁促进租赁”的模式在欧洲较为常见，但在加拿大城市开发中较为罕见。

今年前三季度，租赁单位开工量仅为922套，同比下降76%。同期公寓开工量也下降53%，开发量为7,200套。Urbanation总裁Shaun Hildebrand在报告中指出：“鉴于最新的建筑开工趋势，未来几年公寓和租赁单位的竣工量将大幅减少。”

Fitzrovia是许多重新开发多伦多办公楼以满足住房需求的开发商之一。加拿大联邦政府已将租赁开发列为创造更多可负担住房的首要任务，并对2030年前启动、2035年前完成的租赁建筑项目免征联邦销售税。

Fitzrovia还在积极游说多伦多市、省政府以及联邦政府，寻求降低开发费用及其他政府收费。Rocca表示，虽然面临诸多挑战，但公司将继续推动更多项目，以满足不断增长的住房需求。

文章来源：https://www.theglobeandmail.com/business/article-toronto-real-estate-developer-fitzrovia-launches-1-billion-fund-to/

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加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）报告显示，10月份全国新屋开工的年化速度较9月份增长8%，达240,761套，而9月份为223,391套。

图片来源：Darryl Dyck

这一增长主要归因于城市地区的新屋开工量增加了6%，年化速度达到223,111套。其中，多户型城市住宅（如公寓、共管公寓和联排别墅）开工量上升7%，达175,705套；独立屋的开工量则增长1%，达到47,406套。乡村地区的新屋开工量估计为17,650套。

区域表现不一
CMHC首席经济学家鲍勃·杜根（Bob Dugan）指出，今年以来草原地区、魁北克和大西洋省份的新屋开工活动增加，而安大略省和不列颠哥伦比亚省的开工量有所下降。

“尽管开工量有所增长，但仍远低于恢复加拿大城市中心住房可负担性所需的水平，”杜根在周一的新闻稿中表示。

具体来看，2024年1月至10月间，蒙特利尔的实际开工量同比增长12%，而温哥华的开工量在2023年创纪录的高点后下降了18%。多伦多的开工量则比去年减少了21%。

经济影响及前景展望
CMHC数据显示，10月份的新屋开工年化速度的六个月移动平均值与上月持平，为243,522套。TD银行经济学家瑞希·桑迪（Rishi Sondhi）表示，10月份“健康”的开工水平为第四季度住房建设对整体经济增长的贡献奠定了良好基础。

然而，他也指出，未来新屋开工的前景依然疲软。“这主要是由于安大略省的显着疲软预计将拉低全国数据，”桑迪在报告中写道。他补充说，过去12个月中，安大略省的新屋开工量已降至2020年以来的最低水平。

“大多伦多地区的新屋销售依然很差，这一趋势将持续至2025年。这也是我们预测明年新屋开工量将进一步下降的主要原因，尽管其他地区的住房建设可能表现相对稳定。”

文章来源：https://www.thestar.com/business/cmhc-reports-annual-pace-of-housing-starts-up-eight-per-cent-in-october/article_976155ea-1363-56e0-bffd-ad900d3d1ca5.html

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加拿大统计局将于本周二公布10月份的通胀数据，经济学家预计消费者价格指数（CPI）将较上月有所上升，但整体趋势仍显示通胀压力正在逐步缓解。

图片来源： COLE BURSTON/BLOOMBERG

据路透社调查，经济学家预测10月通胀率将达到1.9%，高于9月的1.6%。9月的低通胀率为2021年2月以来的最低值，这主要得益于国际油价一度降至每桶65美元。然而，随着10月油价回升至75美元左右，能源价格的反弹预计将推动CPI略微上升。

能源和基数效应推动短期波动

皇家银行经济学家克莱尔·范（Claire Fan）表示，“10月CPI回升至2%是预期之内的结果，就像9月CPI下降到1.6%一样，这主要是能源价格波动的影响。整体通胀下降的趋势依然明确。”

剔除波动较大的能源和食品价格后，核心通胀率预计将从9月的2.4%略微下降至10月的2.2%。而房屋相关成本，如房产税上涨，也可能成为推高通胀的因素。与此同时，随着加拿大央行10月下调基准利率，抵押贷款利息成本的增幅将有所放缓，对住房通胀形成一定的抑制作用。

租金上涨仍然突出

租金价格继续对通胀形成压力。根据济学家玛埃尔（Maëlle Boulais-Préseault）的分析，第三季度租金通胀率达到8.3%，创下自上世纪80年代以来的最高增速。相比之下，自有住房成本增速下降至5.5%，主要受到借贷成本下降的影响。

尽管如此，租金通胀的缓解仍需要时间。玛埃尔预计，随着失业率上升和人口增长放缓，未来几年租金上涨的步伐将逐步放慢。

美加经济分化加剧

与加拿大通胀趋势形成鲜明对比的是，美国10月通胀率从9月的2.4%升至2.6%。高政府支出和强劲的劳动力市场让美国降低通胀的难度加大。两国经济在多项关键指标上出现分化，例如人均GDP方面，加拿大较2019年下降了3%，而美国则增长了8%。

加拿大经济的疲软也对加元造成了压力。加元兑美元的汇率跌至2020年以来的最低水平，进一步削弱了消费者购买力。

利率政策前景：降息幅度分歧

在通胀压力缓解和经济疲软的背景下，市场普遍预计加拿大央行将在12月11日的会议上再次降息。BMO预测央行将小幅下调25个基点，而皇家银行（RBC）则预计将继续采取50个基点的“激进降息”策略。

范表示：“当前的经济条件非常疲弱，即使今天降息，其效果可能要几个月后才能显现。为了尽早为经济提供支持，央行更倾向于加快降息步伐。”

无论降息幅度如何，央行将面临在支持经济增长与维持价格稳定之间寻求平衡的挑战。

来源：房大师

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一份新报告指出，多伦多正日益成为一个分裂的城市，尽管经济增长迅速，但许多市民在财务和心理上承受着巨大压力。多伦多基金会发布的《重要信号：增长概览》报告描绘了一个蓬勃发展的城市，但同时也揭示出经济增长的受益者与被抛在身后的市民之间差距日益扩大。报告显示，越来越多的多伦多人财务上感到脆弱，影响到他们的身体和心理健康。

尽管经济有一些繁荣的迹象，如2023年零售销售额比2015年增长了75%，但生活必需品的开支也在攀升。自疫情以来，全国物价上涨了18%，食品价格上涨了25%，租金上涨23%。平均小时工资从2020年初的30加元上涨到39加元，但并非所有人都能从中受益。职位空缺率从2022年的5.3%降至2024年的2.8%，但失业率从2023年的6.4%升至8.4%，青年失业率接近20%。

数据显示，40%的多伦多居民表示家庭收入不足以维持生计，这一比例从去年的31%上升，相当于新增约70万人陷入财务困境。报告还显示，近半数多伦多纳税人年收入低于38,500加元。多伦多基金会的首席研究员Steven Ayer指出：“人们在寻求帮助，但他们很难找到资源，社会安全网已难以满足日益增长的需求，这些脆弱性问题不会自行消失。”经济压力的不仅影响着个体，还对整个社区的健康与稳定构成挑战。

经济不安全感还加重了心理健康问题。2024年，约四分之一的成年人报告有抑郁症状，五分之一表示感到焦虑。这些问题自2021年以来持续存在，表明疫情的影响仍未消退，同时医疗资源的短缺加剧了问题。报告指出，超过50万多伦多人没有家庭医生，导致他们难以获得及时的初级医疗服务。

经济不平等的加剧还导致更多人前往食物银行以维持生计。报告显示，目前每月有超过30万人使用食物银行服务，占多伦多总人口的十分之一，自2023年9月以来增长了27%。Waterfront社区中心执行主任Natasha Francis表示，每周约有200至250人前来领取食物援助，服务对象包括无家可归者和低收入劳动者，食物不安全问题已覆盖了不同收入阶层的人群。

图片来源：the star

庇护所和非营利组织也面临前所未有的压力。每天约有230人致电申请多伦多庇护所床位，但仅有7人获得安置，庇护所容量严重不足，更多人只能在公园中搭帐篷栖身。截至2024年3月，多伦多共有200顶帐篷分布在72个公园内，而去年同期仅有82顶帐篷覆盖24个公园。非营利组织不仅难以应对不断增加的需求，还面临捐款减少和志愿者短缺的困境。2022年，仅有不到五分之一的纳税人申报了捐款，而84%的机构面临人员和志愿者不足的问题。

报告还指出，尽管多伦多的零售业和文化活动逐渐恢复，Bike Share共享单车的使用频率也在增长，但这些积极迹象并未改善社会整体的经济不平等和心理健康问题。Ayer表示，尽管越来越多人参与社会活动，但经济形势仍影响着人们的福祉。多伦多基金会CEO Sharon Avery唿吁有能力的人投入社区，参与志愿活动并提供帮助，以支持那些需要援助的市民，并重建社会支持网络。

文章来源：https://www.thestar.com/news/gta/big-jump-in-number-of-toronto-area-residents-who-say-they-cant-make-ends-meet/article_afa147b0-a115-11ef-915a-d7e9ca47020c.html

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随着专业费用的增加、交易量减少以及市场日益复杂，许多在安省从业多年的资深房地产经纪人正在退出这一行业。

多伦多区域房地产协会（TRREB）的会员情况。数据显示，从2023年12月至2024年1月的会员续费高峰期，会员人数从12月的75,496人降至69,000人，减少了8%，是1991年以来的最大跌幅。

图片来源：Richard Buchan

在2024年，新会员已部分弥补流失，会员总数达到73,000人左右。如果人数维持不变，2024年将成为TRREB数十年来会员数量首次同比下降的一年。

TRREB拒绝对会员数量现状发表评论，但根据《环球邮报》获得的会员邮件，TRREB表示，新推出的数据共享产品减少了那些需要双重会员资格来获取数据的经纪人数。此外，TRREB在另一份邮件中承认了市场条件的挑战，并提议将会费提高60元，以应对会员数量的下降趋势。

这一放缓趋势可能不限于多伦多地区。据安省房地产委员会（RECO）称，截至2023年底，安省注册经纪人数达到了112,000人，几乎是2003年43,300人的三倍。过去二十年间，新经纪人数以平均每年4.8%的速度增长。然而，2023年增速下降到仅2.16%，为过去20年最低。

安省在房地产行业中占比巨大：加拿大总人口的15%集中在安省，但全国166,000名注册经纪人中，安省占了70%。单是TRREB会员就占全国经纪人数的45%。

业内人士认为，离开行业的大多是资深全职经纪人，而新加入的大多是兼职。“我们看到离开的大多是退休的经纪人，同时越来越多兼职经纪人进入这个行业，尝试做做看，以决定是否想全职从业。”

不论全职还是兼职，经纪人都需要支付相同的会费，数千元的开支让一些兼职从业者感到不堪重负。

部分新入行的经纪人在疫情期间的房地产热潮中确实有所斩获，但随着市场转冷，活跃经纪人的数量减少了。

大量TRREB经纪人实际上并没有完成多少交易。据研究，过去12个月内仅有43,000多名经纪人完成了一笔或更多交易，而约14,000名经纪人仅完成了一笔交易。也就是说，近30,000名TRREB经纪人没有任何交易记录。

随着市场竞争愈发激烈，业界人士建议提高从业门槛，重视从业人员的质量，以保障行业健康发展。

文章来源：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-realtor-numbers-drop-at-canadas-largest-real-estate-board/

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安大略省政府设定了到2031年建造150万套新住房的宏伟目标，但根据安大略省金融问责办公室（FAO）最新发布的报告，这一目标的实现正面临严峻挑战。建筑行业的停滞、新屋开工量的持续下降以及独栋住宅建设的历史性低迷都为这一计划蒙上了阴影。

图源网络

数据显示，今年4月至9月，安省的新屋开工量较去年同期下降了17%，仅有20,600套，而过去四年的平均值为22,900套。作为传统建筑高峰期，这一开工量远低于预期，显示出行业生产力的下滑。特别是独栋住宅的建设表现疲软，2024年的开工量预计将创下自1955年以来的最低纪录。

为了实现到2031年建造150万套住房的目标，安省需要显着提升新屋开工的速度。FAO的报告指出，原本计划每季度新增34,100套住房，但由于起步缓慢，现在每季度需要达到39,900套。这一数字不仅比原计划高出近74%，还超出了1973年以来的历史最高纪录。然而，政府近期发布的秋季经济声明中却透露，新屋开工量目标再次下调。2024年的预期开工量已从125,000套降至81,000套，这意味着在未来几年内，年度目标可能都难以实现。

除了新屋建设的放缓，报告还提到，虽然房屋转售量有所增加，就业和贸易增长也表现积极，但这些因素并不足以弥补新住房供应的不足。尤其是在安省人口持续增长、住房需求不断上升的背景下，建筑业的低迷进一步加剧了供需失衡。

FAO警告，若无法显着加快建设速度，福特政府的住房计划将面临严峻考验。报告建议，政府需要采取更有效的政策措施，例如简化审批流程、为开发商提供更多激励、以及优化资源配置，才能应对不断增长的住房需求。同时，未来几年中，如果建筑业无法快速复苏，这一住房建设计划的可行性将愈加存疑。

总体而言，这一报告揭示了安省住房建设面临的深层次挑战。尽管政府的目标充满雄心，但在当前的市场环境和行业状况下，实现这一目标需要更加全面和有效的解决方案。

文章来源：https://globalnews.ca/news/10869767/ontario-housing-starts-fao-report-2024/

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